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業者「アパート経営は相続税対策が出来て良いですよ」 真に受けて不動産投資に手を出した結果www

2017/09/19
不動産投資
不動産投資 相続税
1: ニライカナイφ ★ 2017/08/09(水) 22:16:50.54 ID:CAP_USER

〈増税で資産3600万円以上の人は相続税を払わなくてはいけなくなった〉
〈相続税の最高税率は55%に引き上げられた〉

2015年1月から施行された相続税法改正の内容である。
それまで財産総額6000万円以上の人にしかかからなかった相続税が、基礎控除の引き下げで3600万円以上の人まで課税対象となった(法定相続人が1人の場合)。
最高税率も50%から55%に引き上げられた。

退職金による預貯金に加えて都心部に持ち家があれば、財産が3600万円を超えるケースは少なくない。

「それだけに、不動産業界や保険業界などを中心に対策が必要だと喧伝していますが、そうした“対策”にこそリスクがあることは、あまり知られていません」

そう語るのは、『やってはいけない相続対策』(小学館新書)の著者で、元国税調査官の大村大次郎氏だ。

「特に注意すべきは不動産投資による対策です。
節税したつもりが、逆に大きく資産を減らしてしまうこともあるのです」(大村氏)

◆何もしないほうがよかった

大村氏がまず注意すべき相続税対策として挙げるのが「アパート経営」だ。
土地を持っている場合、更地のまま妻子に残すのではなく、そこに賃貸住宅を建ててから相続させれば、土地の資産評価額は50%減額される。
さらにローンを組んで建物を建てていればそれが負債にカウントされるので、相続資産の額を減らせる--という節税術だが、大村氏は「大きな落とし穴がある」と指摘する。

「まず、不動産の売買には多額のコストがかかります。手数料だけで3%取られるのが相場で、消費税も相当な額になる。
しかも、建物は購入した瞬間から市場での資産価値が減じる。節税分が吹き飛ぶような損失を被ってしまう場合もある」

大村氏によると次のようなケースもあるという。
元大手商社マン・O氏は現役時代にコツコツと蓄えた約1億円の預貯金があった。
相続税増税への不安もあり、不動産業者の勧めるアパート経営を決断。業者の推奨に従って5000万円で土地を購入し、4000万円で建物を建てたという。

「ところが建設から数年経っても、入居率は50%を割ったまま。
建てたワンルーム6部屋のアパートが駅から距離のある場所で、ターゲットの学生に敬遠される物件になってしまった。

建物のローン返済に、不動産業者へ払う手数料、固定資産税もかかるし、修繕積立金も考えなくてはならない。
建物を売ろうにも、業者から“売るなら3000万円程度がいいところ”といわれ、買った時から1000万円以上値が下がってしまっていた」(同前)
結果的にアパートを手放した上に、建物のローンだけが残り、最終的に自己破産する「相続破産」のようなケースもあるという。

大村氏は、「重要なのは自らの相続税のシミュレーション」と強調する。
このO氏の場合でも、「1億円の預貯金」と聞くと、相当な資産家で多額の相続税を納めなければならないように思えてしまうが、決してそんなこともない。

「まず妻に100%相続させれば、1億6000万円まで相続税は無税です。
妻から子への二次相続では相続税がかかってきますが、O氏の場合、子供は2人でした。
1億円をそのまま均等に分割し、全く節税をしなかったとしても1人あたり385万円(2人で770万円)で済みます」(大村氏)

アパート経営に手を出したO氏は5000万円の土地と4000万円の建物の購入にかかった手数料3%が270万円。
4000万円の建物に対する消費税(土地は非課税)が320万円。
さらに建物の資産価値は購入から数年で1000万円も下がった。大村氏が続ける。

「きちんとシミュレーションができていれば、“アパート経営で大きな儲けを出せるノウハウがなければ赤字になる”とわかったはずです。
『3600万円以上は相続税がかかる』『最高税率は55%』というフレーズばかりが先行していますが、実際には財産が1億円あったとしても相続で10%持っていかれるようなケースはほとんどありません。
孫の教育資金のための生前贈与であれば1500万円まで非課税、といった各種制度をうまく使えば、財産が1億円あっても相続税をゼロにするのは難しくない」

ZAKZAK 2017.8.8
http://www.zakzak.co.jp/lif/news/170808/lif1708080012-n1.html




元記事:http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1502284610/


2: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:24:35.71 ID:DnBrCjtD

>>1
安っぽい木造アパートが大量にニョキニョキとwww


5: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:27:32.33 ID:/e1xeNuU

>>2
RC鉄筋とか、最低限の事もしないで
安普請のアパートを建てる

うるさいの分かっているから最上階以外借りる気にならない


40: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 07:34:57.75 ID:wU6FJK+v

>>2 >>5
固定資産税のことも考えると、安っぽい木造アパートの方が有利。
下手にRCで建てたら、「立派な建物を建てても、採算はカツカツ」
ということになりかねない。

自分の住んでいる市町村に建てた場合、固定資産税は国保料の
額にも影響してくるから(「資産割額」がある市町村の場合)、よほど
気をつけないと、税金奉公で終わってしまう。

RC造りは解体費も割高だし、実を取るなら木造ですよ。


3: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:26:00.07 ID:BhcSYSpG

建設から数年たっても入居率五割切りのマンションを例に出すのは微妙だと思うが
新築のときが一番埋まりやすいのに五割切りってとてつもない失敗例だからねえ
節税以前の話


4: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:27:20.93 ID:BT7Ps4KG

日本の三分の一が空き家になる時代に

アパート建てるって余程の阿呆やろ


8: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:34:23.78 ID:zOAYUgyo

>>4
すごく同意。
自分は実家を処分して所得税払うわ。


9: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:35:25.14 ID:AupBVfPJ

預金が1億有るやつの話をされてもな


14: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:44:16.22 ID:GtGdyDPV

アパート経営って事業なんだから、赤字じゃやる意味ないだろw
無駄遣いして節税とか本末転倒。


54: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 15:07:28.78 ID:5pnw9ylW

>>14
目的が相続税の圧縮なんだから、目的は十分果たしてますよ。
たとえ資産が圧縮した税金以上に減ったとしてもね。


20: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:51:50.01 ID:Y9DVZ/bu

大手商社マンってこんなアホなのか


24: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:07:00.66 ID:hochy6it

>>20
現金収入や年金が大きい人ほど、コノくらいの借金ならスグ返せるって、勘違いしちゃうのカモ…。


38: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 02:52:51.90 ID:vV9X8GLd

>>20
商社マンと言ったって営業、法務、経理・財務、通関、庶務という部署単位以上に細分化されてるから担当業務以外のことは知らんのが多い
自分の信用や才覚で商売してるのではなく会社の看板で商売やってるという感覚が鈍いのだろうよ
他の大企業同様に、基本的には前任者からの引き継ぎだから担当した専門分野以外のことには疎い


39: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 06:24:00.49 ID:pb91avW+

>>20
銀行マンが経理に精通してるか
という話と同じでw

基本的に大手のサラリーマンは世間知らずだから
会社の看板使って有利な取引条件で仕事やってるし、肝心な仕事は丸投げで自分の担当の専門知識すら怪しいのがウジャウジャだしね
転職して初めて自分の不甲斐なさに気づくんだが、定年まで勤めるのが多いからね
で、定年後、今までの常識が通用せず
また自分の頭で長年考えて来なかったからコロッと騙されちゃうw

そういやワンルーム投資物件だと
医者がよくカモにされてるな


46: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 13:04:40.95 ID:73oS0/dX

>>20
>大手商社マンってこんなアホなのか
専門以外のことは自分で何もしなくて良い立場だから現役時代に何もしたことないからな
何かする時は専門部署に相談してからやってただろうし
退職して組織の後ろ盾がないし、今までの仕事の経験も活かせないだろうし


25: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:07:24.06 ID:9AHMeOJ4

一億や二億の資産で相続税なぞ心配せんでええよw


27: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:11:20.77 ID:hochy6it

>>25
財産が全部現金なら誰も心配しないんだよ。
ホトンドの人は財産の大半が不動産で、現金が少ない。
だから、「ドーやって相続税払おうか?」って心配になっちゃうんだよ。


28: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:16:53.57 ID:9AHMeOJ4

>>27

住居なら相続税は大したことないぞ。
 


29: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:20:58.06 ID:hochy6it

>>28
まー、ソレは人によってイロイロだなw。
自力解決するしかないwww。


35: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:45:49.99 ID:Tm6L0jkC

相続してもどうしようもない土地、家屋なんかごろごろある
そこにアパートを建てても入るわけがない


36: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:53:08.15 ID:SBVXrPQq

駅からバスの所でアパートなんてどうするのだろうか


37: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 00:22:56.78 ID:hrGw9RpF

駅から離れてる
ワンルーム6部屋
土地建物で9,000万円

ボラれすぎだろ…


42: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 08:17:01.10 ID:wU6FJK+v

税金を盗る側の役人から見れば、
・相続税で盗るか、
・所得税や固定資産税、消費税で盗るか
の違いに過ぎず、

不動産事業という形で資産を固定化してくれた方が、継続的に、
かつ、より確実に収奪できるから、アパート建てて相続税節税は
大歓迎なわけ。

それに気がつかないプチブル池沼資産家は、末代まで食い物に
されて、唐様で売り家と書く三代目になる。


43: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 08:53:36.48 ID:pb91avW+

>>42
今ターゲットにされてるのは
農地改革で棚からぼた餅の小作上がりだからなw


44: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 09:30:47.38 ID:f8Qu0LaM

常識的に考えたら人口減で住む人間がいないのに借り手が増えるわけないだろう
それに借りるなら便利なところを借りるだろ
バカが騙されてるだけだからぶっちゃけどうでもいいが


47: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 13:16:18.50 ID:T+CWTR0l

近所の駅が偉いことになっている

小金持ちがマンションを建てる

満員御礼

それを見て小金持ちBもマンションを建てる

満員御礼

それを見て小金持ちC、D、E、F、Gもマンションを建てる

店子が入らず右往左往

どうやら鰌は2匹しか居なかった模様。
つか、不動産市況位みて投資しろといいたい。


52: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 14:42:51.87 ID:4ttS/icP

相続税払うのは別に構わんが申告するということをしたくないなあ
お袋の金融資産一億、不動産7000万
無申告でスルー、無理かなあ


55: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 15:18:07.97 ID:Cp9lQmXr

>>52
完全にはあくされてます


53: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 14:53:43.55 ID:idimFuin

確定申告のとき、青色相談コーナーというのをやるのだけど
いかにも業者に騙されたような婆さんが、資産家のような顔をして
年に一人はやってくる。


61: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 23:29:01.08 ID:pb91avW+

>>53
銀行や株屋だと
みすぼらしい格好のジジババが
紙袋持って店舗にやってきて、、

その紙袋には数千万入ってたりするんだけどねw


65: 名刺は切らしておりまして 2017/08/11(金) 13:57:38.91 ID:dEnDZjEu

>>61
>銀行や株屋だとみすぼらしい格好のジジババが
高級車に乗ってブランド物の服着てる人は高所得なだけでお金はたいして持ってないからな
億単位の金融資産を持ってる人だとそういう人が圧倒的に多いな


74: 名刺は切らしておりまして 2017/08/15(火) 01:17:45.68 ID:CmnVTryG

税対策でアパート経営って
あきらかに営業の話うのみにしてってパターンやないけ

もう何十年も問題視されてるのにいまさら


78: 名刺は切らしておりまして 2017/08/15(火) 11:40:25.28 ID:vTJoq3tJ

今の流行りはコインランドリーだ。


81: 名刺は切らしておりまして 2017/08/18(金) 01:50:27.61 ID:kywKeZW6

夏休みで帰省して、自宅隣りでアパート経営している親戚と話したら、
「入居率下がって、管理手数料や設備投資費上がって、不動産屋(管理会社)からの送金がほとんど無い。家主も苦しいが、不動産屋も資金繰りが危ない所が結構あるみたい。」
とのこと


82: 名刺は切らしておりまして 2017/08/18(金) 01:59:04.36 ID:8o+ivV45

>>81
築浅のサブリース物件は集客力強いからな。
そのぶんは築年数が古い物件が割りを食ってるんだろうな。


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