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「持ち家派VS賃貸派」 賃貸派の人は一番大事な事を見落としている

2018/03/15
不動産投資
不動産 住宅
1: ななし 2018/03/14(水) 20:03:01.68 ID:CAP_USER

これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。

持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。

それはインフレの進行である。

もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。

このような話をすると「現状の日本でインフレなど100%あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。

だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。

(この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから)

「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。

2%のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。

特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。

5%のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。

一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。

将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。

実質的なインフレは始まっている?
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2%の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。

日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4%と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。

労働需給と物価(名目賃金)の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5%以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。

このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。

また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。

繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829




元記事:


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2: ななし 2018/03/14(水) 20:08:32.22 ID:052c/b1c

かつての日本はインフレだったからバブルが終わるまでは、借金して家を買うのは勝ちパターンだった。
ほんとにインフレになるなら記事の言うとおりなのは自明だが、果たして本当にインフレになるかどうか。
人口が減り、消費は減るが供給はそれほどは減らない。インフレになるはずはない。


3: ななし 2018/03/14(水) 20:09:25.93 ID:R/IQ1kbT

つまりインフレにならなかったら賃貸間違いないってこと?


4: ななし 2018/03/14(水) 20:11:34.01 ID:Tn+EdoBj

>>3
それはまた違う話


5: ななし 2018/03/14(水) 20:12:58.43 ID:SvN6/vE5

資本主義経済とはインフレなんだよ


6: ななし 2018/03/14(水) 20:13:42.86 ID:VhTAI4c1

持ち家か賃貸かは一律には判断できないがひとつだけ例外がかり、それはインフレの進行である。
もしインフレしてるなら借金をして不動産を買え。物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出る。
もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足。現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。

短くしてみたけどよくわからないな


9: ななし 2018/03/14(水) 20:17:27.58 ID:C85JWSeb

持ち家でマンションの最大の問題は
大地震が起きたら、配管のチェックが完了するまでトイレでウンコ禁止
これ、マンション買った時の注意事項に必ず描いてあるのに確認しない人多すぎ。

配管チェックが一週間続いたら、その間、おしっこ、ウンコは室内に簡易トイレ置いてするしか無くになる。
2011年3・11の時に浦安のマンションで現実に起きた話。


60: ななし 2018/03/14(水) 21:12:56.21 ID:+mUmhjE2

>>9
持ち家で戸建てで
地震おきて
周囲の下水管破裂したら
配管のチェックおわるまで
同じだ
お前アホか?


67: ななし 2018/03/14(水) 21:21:09.93 ID:1+noJVHX

>>60
液状化するようなとこに住むこと自体が間違いだわな


209: ななし 2018/03/14(水) 22:29:56.73 ID:3Mlg+LmG

>>9
そう、首都のすぐ近くでもこれだけの被害が出ていたんだよ。
東北三県のことしか言わないマスコミの姿勢はいかがなものか


571: ななし 2018/03/15(木) 07:58:57.79 ID:Ov27Htmz

>>209
要は、この論争において自然災害によるリスクを考慮してない。
実際には有るんだが


10: ななし 2018/03/14(水) 20:20:23.22 ID:gvPpvvDt

もっともいい投資は株、株はゼロサムゲームでなく
株式会社が事業して儲けている。儲けの多くは株主
のもとに行く仕組み、儲けのうち30割程度は株主配当
にまわり、残りは自社株買いや利益剰余金や新事業
に投資に回す、これらの事は株価上昇に反映されて
株主に恩恵がある。


31: ななし 2018/03/14(水) 20:41:40.95 ID:0wZFr2P3

>>10
しかも、指数投資ファンドならば最高やね。退屈な投資スタイルに我慢できればやけど。


235: ななし 2018/03/14(水) 22:43:01.66 ID:YyEMndjT

>>10
株主配当高杉やろ


253: ななし 2018/03/14(水) 22:52:41.10 ID:OYgEKv2e

>>10
分散しろってこと
タンス預金とか定期預金が最も愚だと浸透させないといけない


405: ななし 2018/03/15(木) 00:29:54.01 ID:xn5nnngF

>>10
30割に突っ込まないのは失礼に値する。


11: ななし 2018/03/14(水) 20:20:44.11 ID:SobgVA/i

>持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、
>一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、

何その一人相撲


14: ななし 2018/03/14(水) 20:22:01.10 ID:VhTAI4c1

>>11
持ち家派も賃貸派も敵に回したくないからね


13: ななし 2018/03/14(水) 20:21:50.31 ID:38NrVNTj

キチガイや外人、やくざが周囲に住んで逃げられるのは賃貸だけ


15: ななし 2018/03/14(水) 20:22:34.40 ID:xOKkhEk3

賃貸は大家の養分だからな


90: ななし 2018/03/14(水) 21:40:42.11 ID:M9xpsVvf

>>15
持ち家は返済終わるまで銀行の養分やんw
しかも固定資産税に修繕費もあるし定年後は
国保に加入で資産割分余計に負担しないとだめだし


16: ななし 2018/03/14(水) 20:26:39.32 ID:cvMEadEJ

持ち家の人が一番見誤っていること。

持ち家が何時でも手放せると思ってること。
持ち家に値段が付くと思ってること。
タダにすれば誰か買ってくれるという幻想を抱いていること。
行政は必ずしも物納を受け入れるとは限らないと知らないこと。


49: ななし 2018/03/14(水) 21:03:45.99 ID:b2iaM+L/

>>16
アホな戸建信者にその手の人間が多いね。


115: ななし 2018/03/14(水) 21:51:04.91 ID:sFAiFcSW

>>16
いい物件は何もしないでもすぐに希望者が現れるけど、ダメなのは何やってもどうにもならんよな


171: ななし 2018/03/14(水) 22:13:30.39 ID:HdH5BDi3

>>16
東京で都心にアクセスいい立地ならまず売れる
田舎は知らん


555: ななし 2018/03/15(木) 05:31:23.26 ID:7nPJflrz

>>16
なんで手放すこと考える必要あるの。考えたこともないが。


589: ななし 2018/03/15(木) 08:49:36.95 ID:AcncHDV9

>>16
おおむね賛成


17: ななし 2018/03/14(水) 20:27:33.34 ID:Vtpl64XA

インフレなるから家を買え!と言って30年
卵の値段も、ハンバーガーの値段も、全く変わらない。
ちなみに平均給与は下がっている


94: ななし 2018/03/14(水) 21:42:25.24 ID:nSlMB/Zu

>>17
ハンバーガーは値上がりしとるがな…


410: ななし 2018/03/15(木) 00:33:29.21 ID:xn5nnngF

>>17
卵はもう100円では買えないぞ


18: ななし 2018/03/14(水) 20:28:28.21 ID:qBSB2hir

都会と田舎の中間で、築20年ぐらいの中古の一戸建て買ってリフォームして済むのが一番いいよ


22: ななし 2018/03/14(水) 20:34:36.66 ID:LkUyHNJS

>>18
だからちょうど築15年から20年の戸建て中古物件なんてほとんど出ないってーのw
空き家なんて言うてるのは高度経済成長期に大量生産された安かろう悪かろうのオンボロ物件ばっかりや


30: ななし 2018/03/14(水) 20:41:24.36 ID:iiReApnm

>>18
築20年って断熱のだの字も考えてない家ばっかだぞ


19: ななし 2018/03/14(水) 20:29:42.14 ID:ePJnK/MM

とりあえず持ち家派の圧勝でしょう
それはなぜかというと、同じ価値観で対抗しようとするからだ
要は、家に金をかけるなんてバカらしい、って人だけが持ち家に勝てるってこと
その場合は、なんのためにお金を稼ぐのか?と答えを用意してなきゃな
世界旅行が趣味とかさ、会社つくって仕事を与えるのが楽しいとかさ、


27: ななし 2018/03/14(水) 20:39:01.92 ID:unlYCtoz

>>19
定住に意味を感じない人もいるからなあ


436: ななし 2018/03/15(木) 00:55:48.39 ID:xbpjUY7F

>>19
なんのためにお金を稼ぐの?
まず生きていくのに必要以上に稼がなきゃいけないって前提がおかしい。
家とか車とかそういったものを人生から排除すれば、お金は最低限でもいいし。


438: ななし 2018/03/15(木) 00:56:55.46 ID:HtxGBc32

>>436
金かかっても家族は持ちなよ。


21: ななし 2018/03/14(水) 20:34:08.88 ID:cvMEadEJ

人口減ってるのに強気の大家とか頭湧いてるわ。


25: ななし 2018/03/14(水) 20:36:12.85 ID:ePJnK/MM

現実的選択肢としては、持ち家派と賃貸派じゃない選択を考えるべきだ
どっちにしろ、金を払うんだから消費派だよ
つまり、消費派か投資派かを考えるべきだ
これは単純なバランスを考えることになる
人生で、特に若いときにお金をつかわないともったいないぞという考えと
若いときは辛抱して将来の果実をふやすほうがいいという考えのバランスだ
この観点でいうなら、社宅派になれる人が断然有利ということになる


354: ななし 2018/03/14(水) 23:54:55.13 ID:3YOhEBzF

>>25
ホームレス派
居住費がゼロ


26: ななし 2018/03/14(水) 20:36:26.99 ID:/m+VKGFg

「きのこたけのこ戦争」と同じくらい不毛。


32: ななし 2018/03/14(水) 20:42:14.70 ID:F+icAZ6z

今の路線価って絶対操作されてるよな?
景気悪くさせないためによ


38: ななし 2018/03/14(水) 20:48:45.02 ID:rCis8rXN

>>32
路線価って都市部になればなるほど安いよな。

実勢価格が坪500万円の都心の高級住宅地でも、路線価は坪150万円とかだし。
一方で田舎の方は実勢価格より路線価が高いなんて異常な状態になる事もあると聞く。


126: ななし 2018/03/14(水) 21:54:41.43 ID:UjUJ71E4

>>38
田舎で簡単に路線価下げたら税収減って自治体が存続危機になる


33: ななし 2018/03/14(水) 20:42:26.60 ID:42yXnnb2

賃貸派は、ローンの審査に落ちた信用力のない人が多い。
結局、賃貸か持ち家かは、この信用力が有るか無いかの違い。


34: ななし 2018/03/14(水) 20:46:06.08 ID:KwTa71Ez

賃貸は老後が心配ってのはあるね。
でも家に大金使って、家の為に働かないといけなくなるのは馬鹿らしいしなぁ。
安くて小さな家を買うのが一番いいんじゃね?


37: ななし 2018/03/14(水) 20:48:44.96 ID:Labh0o2W

持ち家できるほど都内23区の家は安くないのが本音だろう


39: ななし 2018/03/14(水) 20:49:22.45 ID:unlYCtoz

親もそうだったけど
2年くらいたつと引っ越したくなるから
持ち家に魅力感じたことない


41: ななし 2018/03/14(水) 20:54:35.28 ID:ypT3P2ft

家を買うとその地域から移動できなくなる
どんなにキチガイが沸こうと、どんなに虫害が発生しようと逃げれない


84: ななし 2018/03/14(水) 21:36:04.93 ID:OXrTHTPH

>>41
でも、地震でも軽微な損傷ですむかもしれない。(熊本地震でも311以降の物件)
賃貸の場合付近の他物件も損傷を受けたり残った賃貸に押し寄せたり、
みなし災害住宅として離れた場所に移った人もいたようだ


42: ななし 2018/03/14(水) 20:54:43.80 ID:AqmgEFio

車も家も女もレンタルより私物の方がいいに決まってんだろ


53: ななし 2018/03/14(水) 21:06:05.12 ID:v7lrWeuC

>>42

毎年、税金を払うものは私物じゃねーよw


68: ななし 2018/03/14(水) 21:22:19.71 ID:V0ZjNNUW

>>53
よほどのド田舎じゃなければ、固定資産税なんてゴミだろ。
買うと7000万円、借りると30万円くらいが相場な物件だけど、
固定資産税+都市計画税で年間15万円切るくらいだぞ。


71: ななし 2018/03/14(水) 21:25:42.98 ID:iiReApnm

>>68
それは安すぎだろ
3000万物件で年間15万はくるわ


75: ななし 2018/03/14(水) 21:28:32.93 ID:V0ZjNNUW

>>71
田舎だからじゃない?
実は固定資産税の路線価って都市部になればなるほど相対的に安くなるし、
都市部ほど建物が小さいから、同じ資産価値でも都市部になればなるほど固定資産税は安くなる。

坪500万円の都心の高級住宅地でも路線価は坪150万円くらいだから、
時価2億円の土地でも固定資産税は年20万円くらいだったりする。


82: ななし 2018/03/14(水) 21:34:33.42 ID:V0ZjNNUW

>>71
好立地な土地の人気があり、価値が高い一つの理由が固定資産税や相続税の安さでもある。

田舎の時価2億円(坪10万円×2000坪)の土地と都会の時価2億円(坪500万円×40坪)では、
資産価値は同じなのに固定資産税は前者のほうが10倍以上高くなる。
相続の時も同じで、好立地ほど払う税金は少なくなる。


455: ななし 2018/03/15(木) 01:16:03.33 ID:xn5nnngF

>>53
貧乏人には辛いよな。分かるよ。


48: ななし 2018/03/14(水) 21:01:55.75 ID:y388ZSCc

賃貸で下の階とか隣とかに音出さないように配慮して住むとか
とにかく住むことに対して気を遣うとか一番アホらしい


50: ななし 2018/03/14(水) 21:04:11.27 ID:v7lrWeuC

いつインフレになるんだよw


51: ななし 2018/03/14(水) 21:04:46.85 ID:d1TxW0f6

賃貸の人は定年後どうするん?
ずっと引っ越さずにそのまま老人になって死ぬまでそこにいるのか?
賃貸物件の築年数が上がり、修繕や建て替えなどの心配はしていないの?


57: ななし 2018/03/14(水) 21:10:47.75 ID:unlYCtoz

>>51
建て直し直前のボロ部屋に住めば
飽きてきた頃には
引越代など大家負担で住みかえできる

今我慢比べ中だけどなw


59: ななし 2018/03/14(水) 21:12:51.76 ID:rSU7+JQO

>>51
通常、賃貸派というのは
住宅手当がたっぷり出る大企業や寮が格安な公務員で、家賃負担が軽く可処分所得が多い人達のこと。
そういう人たちは家を買うと手当がなくなったり寮から出ていくわけで、かえってキャッシュフローが悪化するから賃貸でいい。
そして浮いた家賃分を貯蓄なり運用なりで増やし、歳を取ったら現金で終の棲家を買うというのがセオリーなのです。


66: ななし 2018/03/14(水) 21:19:44.29 ID:V0F+zfqK

>>59
結局買うんなら持ち家派だよ。どのタイミングで買うかの違いだけ。
死ぬまで賃貸が賃貸派。


459: ななし 2018/03/15(木) 01:18:50.69 ID:xn5nnngF

>>59
通常って、そういう大企業や公務員が大多数って事になるけど、普通のOLや学生中小企業の人間はその他少数ってことになるよな。
言ってる事おかしくない?


52: ななし 2018/03/14(水) 21:05:11.62 ID:rSU7+JQO

こんだけ低金利なんだから、貧乏な人は頑張って借金して家買っとけばいいのに
マネーリテラシーのない人は借金=悪だと思ってるから貧乏なんだよ
今はキャッシュ持っててもローン組んだほうが得なくらいなのに


588: ななし 2018/03/15(木) 08:49:19.52 ID:EYmU4sbW

>>52
貧乏が無理してローン組んでもろくな事にならないだろ
無理なローン組んで結局家を手放してるのがいるの知らんのか?
ある程度余裕のある返済でないと何かあったらたちまち支払いが滞る事になる
昔と違って今は大手ですらリストラに遭う時代だからな


55: ななし 2018/03/14(水) 21:08:09.41 ID:/m8h18yW

① 中古ワンルームマンションを500万で買って自分で住む
② 家賃5万が相場なら維持費1万として月4万浮くことになる。年間では50万浮く
③ 10年住めば元が取れるのでそこで売却。250万で売れたとすれば10年で250万の手堅い利益が実現


139: ななし 2018/03/14(水) 21:59:02.89 ID:aisA+key

>>55
現実は③が困難
そんな簡単に売れないから


371: ななし 2018/03/15(木) 00:04:50.12 ID:hX3UBzZr

>>55
リーマンの頃なら都内1000万以下でゴロゴロ出てたけど
今は民泊に転用されてるから高い不動産しか残ってないわ


56: ななし 2018/03/14(水) 21:09:08.34 ID:mKcZ0BVG

でも、今は買うタイミングじゃないね
じきに何かしら大きなショックが起こるだろうからそこから数年内が仕込みのタイミング


64: ななし 2018/03/14(水) 21:18:08.88 ID:vH1+mrpz

家買うに当たって資産てより老後の住処的価値で買うんじゃないの?
固定資産税か家賃なら固定資産税が楽だね、実際地方ならピーク時から下がってるんじゃね
家の修理もあるけど住むだけならそう傷まんて


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