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ベッキーCMで話題になったシェアハウス投資「かぼちゃの馬車」、魔法が溶けて借金だけが残る。オーナー「気が狂いそう」

2018/02/21
不動産投資
不動産投資
1: ななし 2018/02/21(水) 11:52:25.47 ID:CAP_USER9

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」などの運営会社スマートデイズ(東京)が手がけるシェアハウス投資で、オーナーとなった会社員らに約束通りの賃料が払われなくなり、破産者が続出しかねない事態だ。賃料収入を頼りに、建設費のために借りたお金を返す計画だったはずが一転。「借金地獄」に苦しむオーナーから弁護士に相談が相次いでいる。

●高利回り、家賃保証のはずが暗転

問題の経緯はこうだ。スマートデイズは2015年ごろから、「高利回り」を掲げ、主に会社員の顧客を獲得してきた。一括借り上げをする「サブリース」形式で、家賃保証をすることで決まった額の賃料を長期間にわたって払い込むとうたい、営業活動に熱を入れていた。

例えば銀行から1億円借金をして、毎月の返済費が50万円だったとしても、毎月55万円の賃料収入が得られれば、毎月5万円のもうけになる。この返済費を上回る「家賃保証」が長く続くことが、シェアハウス投資の魅力だとされた。

トイレや浴室が共用のシェアハウスは1人あたり居住スペースは7㎡ほどと広くないが、初期費用が低く抑えられ、地方から上京してくる女性が多く入居すると見込んだ。入居した女性を、人材派遣会社に紹介するビジネスにも期待をかけていた。

ところが入居率は伸び悩み、人材紹介ビジネスも期待通りにいかなかったもようだ。2017年秋から一方的にオーナーに支払う賃料を減額し、2018年1月には支払いがゼロに。約700人いるとされるオーナーの大多数が、地方銀行のスルガ銀行から多額の融資を受け、その借金でシェアハウスなどを建てて投資を始めた。賃料収入がなければ、借金返済が難しくなり、自己破産しかねない状況だ。

●「気が狂いそう」「詐欺的スキーム」残る巨額借金

弁護士ドットコムニュースの取材に応じた神奈川県内の30代男性の場合、スルガ銀行から1億円以上の融資(金利3.5%)を受け、業者に注文して東京23区内にシェハウスを建てた。毎月約70万円の賃料収入が、建物が完成して2か月後から30年間にわたり保証されるという契約だ。

いくら信用力が高くても、個人で億単位の融資を受けるのはそう簡単なことではない。このため男性は融資契約を結ぶ際、スルガ銀行の担当者に「億単位で貸すなんてすごいですね」と言った。すると、担当者は「このスキームに自信を持っていますので」。地銀のなかでも大きなスルガ銀行が、スキームにお墨付きを与えていることに安心感を抱いたという。

結局、「賃料保証」という約束は数か月で破られ、巨額の負債が残った。2018年1月には、契約を合意解除し、スマートデイズに対して損害賠償請求など一切の請求を行わないことを約束させる「合意解除契約書」が送られてきた。男性は合意解除に応じるつもりはなく、「ハシゴを途中で外された。詐欺的なスキームにやられた」と嘆く。

西日本に住む40代の会社員男性はもっと深刻だ。取材に対し、消え入る声でこう話した。「一刻も早く楽になりたい、正気を保っていられない。破産してもう一度やり直したい。気が狂いそうだ」。

●割高な建築費、スマートデイズへのキックバックか

「投資家が損をすることが明らかなスキームで、建物や土地の価格もおかしい」と、シェアハウス投資に関する被害相談を受ける加藤博太郎弁護士は語る。

シェアハウスに詳しい不動産仲介オージャス(横浜市)の白石千寿子社長は、物件により差はあるが、建築単価も土地も3割ほど割高な価格設定になっていると指摘する。それだけ多額の借り入れが必要ということだが、家賃の長期保証が安心材料になったとみる。「建築会社からスマートデイズへのキックバックが組み込まれているのは明らかだろう」と話す。

スマートデイズは1月31日、自社HPで「この度、当社が運営するシェアハウス等のサブリース事業において、オーナー様に対するサブリース賃料の支払いが困難になる状況に陥りました」としてお詫びの意を表明。2月16日には弁護士と公認会計士による外部調査委員会を設置したと発表した。だが解決を待つ間にも、多額の借金は着実にオーナーを苦しめていく。

>>2以降に続く

2018年02月20日 09時39分
(弁護士ドットコムニュース)
https://www.bengo4.com/c_8/n_7460/




元記事:http://ai.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1519181545/


2: ななし 2018/02/21(水) 11:52:40.11 ID:CAP_USER9

>>1

●「ゴールデンゲイン」のシェアハウス投資に被害相談も

スマートデイズほど世間に知られていないが、加藤弁護士によれば、似たスキームで、ゴールデンゲイン(東京)という会社のシェアハウス投資でも被害相談が寄せられている。

関西に住む30代の会社員男性は、約9千万円をスルガ銀行に借りて投資を始めた。2017年12月、ゴールデンゲインより「当初想定が甘く、約束どおりの賃料が払えなくなった」などと通告があり、賃料収入は大きく減って毎月約15万円を払わなくてはいけない「逆ざや」状況に陥った。男性は「まともな企業がやることではない。あまりにもおかしい」と憤る。

加藤弁護士は「スマートデイズやゴールデンゲインなどによるシェアハウス投資の被害は深刻だ。弁護士を通じて金利交渉で負担を減らして、なんとか被害者を守っていきたい。自己責任だと片付けることは到底できない」。

早ければ2月中にも関係者に対し、不法行為に基づく損害賠償請求などの民事訴訟を東京地裁に起こす考えだ。

おわり


3: ななし 2018/02/21(水) 11:54:12.37 ID:uhd/FFcH0

こりゃスルガ銀行安泰だなw
まあ、欲の皮が突っ張ったマヌケどもはスルガ様に
ちゃんと上納金を払えよぉ?wwww


241: ななし 2018/02/21(水) 12:28:15.90 ID:K3/5c/nn0

>>3
だよなww

そんなに儲かるなら勧誘なんかするわけないwww


4: ななし 2018/02/21(水) 11:54:31.98 ID:gadsM/qV0

大変だね(棒)


5: ななし 2018/02/21(水) 11:54:34.00 ID:8UO/VaQd0

元手がそれなりにあるなら投信がええやで


10: ななし 2018/02/21(水) 11:55:53.28 ID:WAOMprVS0

>>5
投資法人に投資したいんで1億貸してくださいっていっても銀行は貸してくれないからな


26: ななし 2018/02/21(水) 11:58:51.30 ID:8UO/VaQd0

>>10
ないならまずは貯めるこった


6: ななし 2018/02/21(水) 11:54:42.87 ID:WAOMprVS0

自分で実地調査すれば危なっかしさはすぐわかったはずなのに
自分のシェアハウスに誰が何人住んでるのかも知らないんじゃカモられて当然だな


355: ななし 2018/02/21(水) 12:43:46.24 ID:uhd/FFcH0

>>6
俺も一度マンション投資というかワンルームオーナー投資の営業受けたことあるけど、まあ利回りの話しかしないね。
それと雑誌の切り抜きで安心感と、これまた利回りのの安定性の話だけ。
で、肝心の物件の話に移ったが、仕事で近辺はよく知ってる所だった。
駅近くだが、買い物場所も無く基本寂れている場所だったが営業の奴はこっちが知らないと思って
入居者ひっきりなしの物件だが大丈夫ですよ!とか勧めてきたね。

こんな馬鹿ども、基本売り逃げの詐欺師どもだよ。
それを理解出来ない欲深い馬鹿が引っかかるんだろうなぁ。


391: ななし 2018/02/21(水) 12:48:43.47 ID:iMqODNca0

>>355
ワンルームマンション投資は考えたことあるけど
結局同じ額の株やリート買うのが大正解だわ
リスクは最小限に


8: ななし 2018/02/21(水) 11:55:15.38 ID:jJYNuywm0

貧困ビジネスやるつもりが食い物にされたのは自分でしたってだけの話w


11: ななし 2018/02/21(水) 11:56:05.46 ID:qIEzDHR00

破産すれば負債チャラだろ
何を悩んでんだ?


18: ななし 2018/02/21(水) 11:57:12.95 ID:WAOMprVS0

>>11
破産できない社会的エリート層なんだよ


323: ななし 2018/02/21(水) 12:38:32.61 ID:R5UAFM8N0

>>18
一番悲惨なパターンだな。
30年も保証するなんて絶対に無理でよく考えれば分かりそうなのに
長期コスト考えた太い企業様でも借り続けてくれれば別だよ。


12: ななし 2018/02/21(水) 11:56:14.56 ID:D5FwsCUD0

投資するのに借金するとかおかしいだろ


267: ななし 2018/02/21(水) 12:31:50.13 ID:AUAIyuvS0

>>12

投資手法としては全くおかしくない。
投資案件に対して出資者が碌に検討せずに投資している事がおかしいだけ。

スルガ銀行の審査条件については知らん…しかし、大東建託+地銀やらの手法と似てるな。


25: ななし 2018/02/21(水) 11:58:33.68 ID:fnwgSRQ50

数泊旅行ですら個室に止まりたがる世代が、シェアハウスとかに住むわけないやん


30: ななし 2018/02/21(水) 11:59:29.92 ID:E0JWCzx80

今の日本で高利回りの時点で全て怪しいと思うべきだろ


31: ななし 2018/02/21(水) 11:59:30.57 ID:3HNCrX200

そもそも今不動産融資への金利は1%程度だからな。
2%とか出てるのはカモられてるか、物件や投資家の信用力を疑われてる。
3%なんて論外。
しかも諸費用分は7%くらいとってるみたいだからな。
相当悪質だよ。


33: ななし 2018/02/21(水) 11:59:47.58 ID:pR9SSlix0

30年家賃下がらない物件なんかそもそもないし、シェアハウスが30年生き残るかとか考えなかったのかな
億借りられるエリートなのに


49: ななし 2018/02/21(水) 12:02:17.26 ID:yjFPyxRY0

>>33
定期的な修繕に数千万円単位で 金かかるからな

賃貸経営を甘く見すぎだよ


110: ななし 2018/02/21(水) 12:12:29.21 ID:pR9SSlix0

>>49
ずーっとサラリーマンだとそうなるのかね
大きなもの以外にも大家さんの負担なんて一杯あるのに
それともそれも全てコミコミの契約だったのかな


34: ななし 2018/02/21(水) 12:00:10.68 ID:yjFPyxRY0

ワンルームじゃなくてファミリー向けを建てておいてよかったよ

大は小を兼ねるで将来 単身者にも入ってもらえるからな


35: ななし 2018/02/21(水) 12:00:11.37 ID:EEZCLly00

こういうのは余剰資金でやるもんだろうに


43: ななし 2018/02/21(水) 12:01:22.86 ID:3HNCrX200

>>35
いやいや、レバレッジ効かせてこそ不動産投資だよw


54: ななし 2018/02/21(水) 12:03:32.67 ID:WAOMprVS0

>>35
サラリーマンのやってる不動産投資はだいたい何十年ものローンだろ


41: ななし 2018/02/21(水) 12:01:00.43 ID:0FPicHws0

スルガ銀行倒産しちゃう?


45: ななし 2018/02/21(水) 12:01:52.85 ID:x5cAvJ8M0

>>41
なんでスルガが倒産すると思うんだ?
アホが財産失うだけだし


50: ななし 2018/02/21(水) 12:02:43.93 ID:6M6h5ULf0

>>45
みんなバンザイしちゃったら。


221: ななし 2018/02/21(水) 12:25:09.63 ID:mDYVveEb0

>>50
保険会社が損するな。まあ1億借りられる層は実家も金あるだろうし連帯保証人いるだろうしな~
丁度親が定年退職した後位だろうから実家の財産巻き上げられて自己破産免れるギリギリラインじゃねーの。


229: ななし 2018/02/21(水) 12:26:03.64 ID:HGOCyJly0

>>50
不動産を担保に取ってるから全額損失にはならないだろうけど、全体の金額が大きければ損失も膨らむだろうし
そもそも土地の評価額以上に貸してるみたいだから損失は免れないだろうね


259: ななし 2018/02/21(水) 12:30:45.57 ID:7xbF3KvM0

>>229 これらオーナーは、平均何年で破綻なんだろう?
フルローンではなく、頭金も入れさせた例も少なくないだろうし。
土地建物抵当権は、当然1番抵当だろうし。
それらを勘案すると、銀行としてもトントンくらいには持っていけるのかもしれないね。
少なくとも銀行傾く程の被害ではなさそうだ。


44: ななし 2018/02/21(水) 12:01:37.67 ID:2yj4REwg0

これ融資担当者とグルじゃね?
金利高過ぎるよ


55: ななし 2018/02/21(水) 12:03:34.58 ID:pR9SSlix0

>>44
多分ね
素人が聞いても無理あるプランなのに、融資のプロならおかしいと気づくはず


52: ななし 2018/02/21(水) 12:03:12.93 ID:4KdN+Ynr0

回収できなかったらスルガもやばいだろ


99: ななし 2018/02/21(水) 12:10:57.19 ID:W6159fqY0

>>52
破産宣告しても連帯保証人に行くから
スルガは大丈夫


57: ななし 2018/02/21(水) 12:03:49.57 ID:x5cAvJ8M0

債権者集会の記事を見ると多くのオーナーが入居率する知らなかったとか意味不明なこと言ってるから
毎月定期的に小遣いが振り込まれてる感覚だったんだろう
そら失敗するわ


66: ななし 2018/02/21(水) 12:05:25.80 ID:WAOMprVS0

>>57
他人任せの事業なんてどの業界でもだいたい失敗するもんだ
條辺のうどん屋と元木のラーメン屋の違い


68: ななし 2018/02/21(水) 12:05:49.32 ID:3HNCrX200

これもれなく連帯保証人ついてるからな。
自己責任とはいえ悲惨だよ。


75: ななし 2018/02/21(水) 12:07:36.88 ID:bOdCAaHl0

この間取りで「30年完全定額家賃保証」なんて有り得ない。実際ほとんど入荷無く、スルガ銀行が後押しした詐欺事件。銀行も賠償すべき。


78: ななし 2018/02/21(水) 12:07:47.57 ID:C1P4xDmD0

例えば銀行から1億円借金をして、毎月の返済費が50万円だったとしても、
毎月55万円の賃料収入が得られれば、毎月5万円のもうけになる。

コレってどうなの?


111: ななし 2018/02/21(水) 12:12:42.75 ID:3HNCrX200

>>78
55万に税金がかかって、残ったとこから返済。
その程度じゃ、見た目は黒字でもキャッシュフローはマイナス。


234: ななし 2018/02/21(水) 12:26:45.11 ID:bOdCAaHl0

>>78
賃料入らず、終了。


79: ななし 2018/02/21(水) 12:07:57.89 ID:XAuDMc2+0

ど田舎のアパートなんか
融資焦げ付いて銀行が召し上げたとしても不良債権ばっかなのに何故貸す。


80: ななし 2018/02/21(水) 12:07:58.29 ID:Ge79IU6P0

マンション投資だって難しいのにこんなの無理だよ


81: ななし 2018/02/21(水) 12:07:58.37 ID:9rj+9LMU0

こんなに狭い部屋に需要なんてあるわけ無いじゃん?
独り暮らしでも30平米以上はないと終わりだな今後誰も入居しないだろう
シェアハウスでも20は欲しいわ


82: ななし 2018/02/21(水) 12:08:01.87 ID:fqJgbPUN0

これは銀行もグルだったのじゃないかと疑いたくなる
これを見た感じじゃアパート、マンション経営なんかも似たようなもので、投資した人が搾取されるだけなのだろうな


83: ななし 2018/02/21(水) 12:08:12.70 ID:EEZCLly00

大東建託なんかも損してるオーナーの話しか聞かないし
そううまい話ないわな


103: ななし 2018/02/21(水) 12:11:58.76 ID:EzGvSlIR0

>>83
それでもバンバンアパート立ってるよな
どんなカラクリなのか


372: ななし 2018/02/21(水) 12:46:19.50 ID:CvxfjMuT0

>>103
若い営業がジジババ騙してるんだよ


131: ななし 2018/02/21(水) 12:15:58.46 ID:5+M7dYdH0

大東とか東建は農家の土地を担保に銀行から借金させて建ててるのに
担保の無いリーマンに億単位の金を貸す銀行って・・


180: ななし 2018/02/21(水) 12:21:17.22 ID:fNgiVe0+0

>>131
>担保の無いリーマンに億単位の金を貸す銀行って

それ
国会で取り上げて良いレベルだと思うけどな
アルマーニの制服なんかより深刻だよね


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