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2017 09/29

不動産会社運営しているけど何か質問ある?投資についての質問もOKだよ

1: ななし 2017/09/28(木) 01:42:20.021 ID:a8jyp0KNd

賃貸・管理・売買・リフォーム・建築について大体は経験してきたから分かる範囲で答える
不動産投資もしてるから投資に関してやオーナー側の質問や相談でもOK




元記事:http://viper.2ch.sc/test/read.cgi/news4vip/1506530540/


2: ななし 2017/09/28(木) 01:42:56.714 ID:UzOBFH+x0

経営者?


6: ななし 2017/09/28(木) 01:43:58.068 ID:a8jyp0KNd

>>2
経営者だよ
自分の物件も管理してる


33: ななし 2017/09/28(木) 02:10:42.268 ID:UzOBFH+x0

>>6
自己所有物件の管理だけやってる会社継ぐんだけど、そのまま不動産業を生業とすることを目標としています
自分で会社起こすにあたって、どんな事前準備しました?


41: ななし 2017/09/28(木) 02:22:11.811 ID:a8jyp0KNd

>>33
俺と立場が非常に近いね
うちも元は自分の物件だけを管理する管理会社だった
故に自分で会社を起こした訳ではないけど、会社の約款は結構書き直したな
絶対やらないだろうという職種まで書いたわ

これから生業にするという事は、どこか外部で働いたりはした?


45: ななし 2017/09/28(木) 02:28:37.949 ID:UzOBFH+x0

>>41
なるほど、かなり環境は近しいかもしれません
参考になります

今は一応不動産系の会社に身を置いてるんですが、商業施設関係の会社なのであまり継ぐ会社と結びつきはしないです


52: ななし 2017/09/28(木) 02:38:53.974 ID:a8jyp0KNd

>>45
商業施設系か~
自分とこの不動産が居住用ならあまり意味ないかもね

出来るならリフォーム業者と3件以上はコネクションを作っておいた方がいい
当然、今贔屓にしてるところもあるんだろうけど、親方によっては技術や単価が結構違うし、大規模修繕費とか比較的に大きなリフォームとかやる際に差がでてくる
本当に欲を言えば大工さんや設備品の問屋さんともコネクションがあればベスト


3: ななし 2017/09/28(木) 01:43:18.707 ID:Y7oyLzVo0

やーさんとはどの位の距離感?


9: ななし 2017/09/28(木) 01:44:55.392 ID:a8jyp0KNd

>>3
今の不動産業界はかなりクリーンだよ
暴対法できてからは関わり皆無


20: ななし 2017/09/28(木) 01:53:37.746 ID:Y7oyLzVo0

>>9
そうなのか
割と以外だわ

あと不動産屋からしたら百万位の売買ってどうなの?
中間マージン少ないだろうし迷惑かな?


29: ななし 2017/09/28(木) 02:07:03.810 ID:a8jyp0KNd

>>20
今は暴力団と関わったら即営業停止喰らうからね
ヤーさんには結構生きにくい世の中になってると思うよ

殿様商売やってるところはやる気を出してくれなかったりするね
そこら辺は担当者次第ってのもあるし
でも、迷惑かどうかなんて考える必要はないよ


4: ななし 2017/09/28(木) 01:43:24.748 ID:NtWUOX+r0

プレサンスコーポレーションどうなの?

最近やたら電話かかってくるわ

投資マンション


13: ななし 2017/09/28(木) 01:46:33.548 ID:a8jyp0KNd

>>4
ちょっと前から物件が高騰してるから今は基本的に買い時ではないね
決してお薦めはしない


5: ななし 2017/09/28(木) 01:43:38.982 ID:BRuiYU5BM

仲介業者って在庫無いから起業簡単ってほんと?


15: ななし 2017/09/28(木) 01:49:38.490 ID:a8jyp0KNd

>>5
起業は出来たとしてもやっていけるかは別だ
不動産屋は横の繋がりが大事だし、FCに入ってものれん料ってそこそこ普段みたい


18: ななし 2017/09/28(木) 01:51:43.961 ID:NtWUOX+r0

>>15
うちの実家がセンチュリー21入ってるわ


28: ななし 2017/09/28(木) 02:04:09.406 ID:a8jyp0KNd

>>18
センチュリーはまぁ比較的にのれん料安い方みたいね
あのブレザーは買わないといけないのだろうか


38: ななし 2017/09/28(木) 02:20:00.319 ID:NtWUOX+r0

>>28
2万くらいやでブレザーww

俺も持ってるww


43: ななし 2017/09/28(木) 02:26:06.801 ID:a8jyp0KNd

>>38
あ、やっぱあれって支給される訳じゃなくて買うのねw
センチュリーの友達はあんまり着てないけどいいのだろうか


7: ななし 2017/09/28(木) 01:44:08.453 ID:AcXUTxC+a

訳あり物件って何人か人が入れ替わるまで告知してる?1


17: ななし 2017/09/28(木) 01:51:32.949 ID:a8jyp0KNd

>>7
うちは訳あり物件扱った事はないけど、一応一人挟めば告知義務はなくなる
義務はなくなるけど、良心的なところなら(ってか普通に考えると)何人挟んでも告知する
今は一般人でも大島てるとかでも確認出来るしね


8: ななし 2017/09/28(木) 01:44:33.329 ID:S9z6mNTyK

所持資格


19: ななし 2017/09/28(木) 01:52:26.455 ID:a8jyp0KNd

>>8
ビジネスに関係あるのは宅建
いずれ司法書士もとるつもり


10: ななし 2017/09/28(木) 01:44:59.503 ID:EmcEFeMA0

なんでクレカ対応してないの


21: ななし 2017/09/28(木) 01:54:37.910 ID:a8jyp0KNd

>>10
その営業マンのその月の成績に関わるからね
俺が知らないだけでクレカ導入してるところもあるかも知れないけど、俺の知ってる限りではないな


11: ななし 2017/09/28(木) 01:46:02.737 ID:ANDBEv7A0

賃貸ってこれから下がる?


22: ななし 2017/09/28(木) 01:56:01.435 ID:a8jyp0KNd

>>11
2020年以降に世帯数が劇的な下がり出すと言われているけど、地域によっては2035年くらいまで人口増加が見込まれているところもあるから、正直地域によるとしか
全体的には間違いなく長いスパンで下がるだろうね


14: ななし 2017/09/28(木) 01:48:46.774 ID:CTd8LHu30

家がボロいんだけどリフォームで新築にするとしたら取り壊しからアパート借りて家ができるまでいくらくらいかかる?


24: ななし 2017/09/28(木) 02:00:29.336 ID:a8jyp0KNd

>>14
リフォームと新築は違うよ
一度更地にして建て直すってことかな?
一般的な30坪前後の家として、解体費150万円前後、建築費1,100万円~って感じだね


16: ななし 2017/09/28(木) 01:51:03.972 ID:bfvVTydZ0

離職率は?


26: ななし 2017/09/28(木) 02:02:26.655 ID:a8jyp0KNd

>>16
アパマンとかエイブルとかの仲介業者さんは離職率結構高いだろうね
うちは地場の不動産屋だからそういうところのセンシティブな問題は分からないが、人の入れ替わりは激しいと思う


25: ななし 2017/09/28(木) 02:02:26.280 ID:7XI11bYkM

心霊現象とかある?


31: ななし 2017/09/28(木) 02:08:17.763 ID:a8jyp0KNd

>>25
俺は今のところない
ってか、そもそも霊感はないし


27: ななし 2017/09/28(木) 02:02:30.787 ID:Y//BdXDrp

新卒が売買仲介フルコミに就職するのどう思う?


34: ななし 2017/09/28(木) 02:11:40.556 ID:a8jyp0KNd

>>27
それ系は割りと体力勝負、ってかブラック気味なのが多いからねぇ
新卒がいきなり契約をバンバンとれる訳ないから、よい上司に巡り会えるのであれば……って感じだ


30: ななし 2017/09/28(木) 02:07:59.177 ID:iC+YvPsf0

三階建ての2~3階を住居、1階を賃貸の店舗にしようと思ってるんだけど
貸さない方が良い業種ってある?
中華料理屋とかは避けた方が良いかなと思ってる


35: ななし 2017/09/28(木) 02:16:10.283 ID:a8jyp0KNd

>>30
仰る通り、重飲食系は避けられるなら避けた方がいいね
臭いもだけど、排水管の詰まりとか設備的なクレームの原因になり兼ねない
まぁ、あとは音が出る系でなければ


37: ななし 2017/09/28(木) 02:17:31.795 ID:iC+YvPsf0

>>35
中華とか焼肉屋とか避ければ大丈夫かな?
バーとかでもいいかなとは思ってる


42: ななし 2017/09/28(木) 02:24:06.546 ID:a8jyp0KNd

>>37
カフェとかバーの軽飲食系は俺も積極的に誘致してる
特に大きなクレームの原因にはなりにくいのに加え、住民からの印象もいいから、出来るならお洒落なカフェに入ってもらうのがベストだわ


48: ななし 2017/09/28(木) 02:31:52.674 ID:iC+YvPsf0

>>42
俺もそれがベストだと思ってる、自分もそのカフェ入りたいし
建物自体がお洒落に見えるよねきっと
ありがとう


32: ななし 2017/09/28(木) 02:09:01.260 ID:0V5vfh+ip

6.2万のアパートにすんでる
逆に質問ある?


36: ななし 2017/09/28(木) 02:17:16.847 ID:a8jyp0KNd

>>32
斬新だな、おい


39: ななし 2017/09/28(木) 02:20:13.840 ID:twm+pO9uM

収益向けで融資通りやすい金融機関教えて
スルガとか言わないでね


46: ななし 2017/09/28(木) 02:29:44.712 ID:a8jyp0KNd

>>39
事業用ローンの通り易さはその人の信用次第ってのもあるからねぇ
でも、金利はやっぱメガバンクとかその地方で大きい地銀とかの方が安くなる傾向があるね
信金で働いてる友達が、あいつらに金利勝負で勝てないって言ってたから、通り易さだけで選ぶなら信金とか信組系だろうな
どちらにしろ大きな融資は何軒か回って比較すべき


40: ななし 2017/09/28(木) 02:21:00.855 ID:yxtxcpbt0

時々思うけど

騒音問題ってクレームつけるほうが実はキチガイなんじゃないか説


47: ななし 2017/09/28(木) 02:31:01.448 ID:a8jyp0KNd

>>40
音に神経質な人はやっぱりいるからね
本当に近隣が騒いでるパターンも全然あるし、扉が閉まる音でクレームつけてくる奴もいるし、キチガイがいる事は否定しない


51: ななし 2017/09/28(木) 02:34:09.323 ID:yxtxcpbt0

>>47
さっぱり理解が及ばないけどどんな感覚なんだろうな


一応気をつけるようにしてるが必ずどこかでヘイト買ってる気がするわ
しかし少しは対策したら?なんて指摘は社会が許さない雰囲気よ・・・


57: ななし 2017/09/28(木) 02:44:29.470 ID:a8jyp0KNd

>>51
うちの物件にもやたら神経質な奴とかちょっとイカれてる人がいて、その時は別の物件を薦めたりもしたわ
ベランダ開けて騒いでる学生とかがいるならまだしも、ちょっとした生活音が気になるなら共同住宅に住むなと言ってやりたい


44: ななし 2017/09/28(木) 02:26:25.317 ID:nXczrBGqa

昔から疑問に思っててこれだけは聞いておきたいんだけど

被差別部落とか
そういうのって不動産の人は割とどの地域とか知ってる感じ?

地価とかでわかるのかな


50: ななし 2017/09/28(木) 02:33:06.862 ID:a8jyp0KNd

>>44
仲介業者とかは外部の人間が多いから殆ど知らないと思う
地場の不動産屋なら知ってる人もいるだろうが、特に部落かどうかなんて気にする人って今は殆どいないからなぁ
昔の人間なら気にするかもだけど


54: ななし 2017/09/28(木) 02:40:07.962 ID:nXczrBGqa

>>50
地域差大きいのかなぁ
最近大阪引っ越してきたんだけど

筋一本入っただけで
同条件でも賃貸価格の格差が凄くて
地元の友人に聞いたらそこから部落だから安いけど絶対おすすめしないって言われたんだ


59: ななし 2017/09/28(木) 02:52:08.937 ID:a8jyp0KNd

>>54
あぁ~、大阪とかは癖が強いからねぇ
不動産って地域地域の特色が非常に強く現れるから、それはちょっと納得だわ
まぁ、今時部落云々を気にしてるってのも時代錯誤な気はするが、郷に入っては郷に従うのがいいかもね


49: ななし 2017/09/28(木) 02:32:56.686 ID:OE3u3vp4M

年収なんぼ?


55: ななし 2017/09/28(木) 02:42:10.759 ID:a8jyp0KNd

>>49
節税の為に各不動産の名義はバラしてあるが、世帯年収で言うと約8,000万円
そこからローンの支払いと税金や各経費が引かれて手元に残るのは約3,500万円といったところかな
早くローンが終わって欲しいぜ


53: ななし 2017/09/28(木) 02:38:55.433 ID:oSIp6zNw0

土曜に引っ越しなんだが退去の点検の際に気をつけることってある?
テキトーなこと言われてふっかけられるの怖い


58: ななし 2017/09/28(木) 02:49:45.415 ID:a8jyp0KNd

>>53
退去の立ち会いがあるところかな?
立ち会いがあるなら、その担当者としっかりチェックして気になるところを聞けば大丈夫
立ち会いなしなら、気になるところは写真で撮っておくといいよ

ってか、退去のときって言うより、入居時に最初からあった傷や汚れってのを気にした方がいい
自分がつけたものでなくても請求され兼ねないから事前に申告しておくのがベストだけど、もうそれは後の話なので、退去精算の時になんでも受け入れるのではなく、納得いくまで話をするべき

因みに、退去の時の負担については国交相のガイドラインに色々載っているから参考にするといいよ


63: ななし 2017/09/28(木) 02:55:31.877 ID:oSIp6zNw0

>>58
詳しくありがとう
立会いありだよ
最初の傷の確認はなぁ…
あの頃は情弱でかるーく見てテキトーに終わらせちゃったんだよね
退去時にそうなる可能性があることも知らずに
まぁ色々調べたけどガイドラインはやっぱみんな言ってるよね
ちゃんと納得できるまでやるわ、ありがとう


67: ななし 2017/09/28(木) 03:01:43.815 ID:a8jyp0KNd

>>63
ガイドラインは全国で参考にされているからね
クロスは6年住めば価値は1円になるとか、多分知らないで請求されたら払ってしまう人が殆どだから読んでおいた方がいい
請求された後に読んで抵抗しても遅くはないよ


56: ななし 2017/09/28(木) 02:42:15.817 ID:9Mv1ij7Ep

自治会強制入会って行政から命令されてる?


61: ななし 2017/09/28(木) 02:54:19.294 ID:a8jyp0KNd

>>56
別に命令はされてないけど、大家側は世帯数に応じて町内会費だけは負担してる
その町内会費は大家が完全に負担するのか、入居者からとっているかはその大家次第だけど


60: ななし 2017/09/28(木) 02:53:41.878 ID:fVtqAvJlK

東京の賃貸で聞きたいんですがいいですか?


62: ななし 2017/09/28(木) 02:54:59.911 ID:a8jyp0KNd

>>60
一時期東京に住んでいたけど、分かる範囲であれば


65: ななし 2017/09/28(木) 02:59:23.297 ID:fVtqAvJlK

>>62 上京するつもりなんですが
今はバイトなんですが家って借りられます?
仕事は上京してから探す予定
これじゃやはり家を借りるのはキツいですか?
ちなみに貯金は少しだけあります!


72: ななし 2017/09/28(木) 03:14:59.563 ID:a8jyp0KNd

>>65
貯金の有無とかより、保証人の内容が最重要だね
「今仕事を探しています」って人が部屋探しする事は珍しくはない
今は多くが保証会社といって、入居者が家賃を滞納した際に代わりに建て替えて大家側に払ってくれるところ(後で手数料を上乗せして入居者に請求)に入ってもらう事が多いが、そこの会社の審査に通ればいいよってところは多い
勿論、保証会社に入らなくても保証人さえしっかりしていればOKというところもある
そこは管理会社と大家次第


75: ななし 2017/09/28(木) 03:19:32.033 ID:fVtqAvJlK

>>72 保証人は父がなってくれるか微妙でなってくれる可能性20%、無理な可能性が80%って感じです・・・
仮に保証会社だけでokだとして保証会社の審査ってかなり厳しいですかね?


85: ななし 2017/09/28(木) 03:34:30.164 ID:a8jyp0KNd

>>75
本人の現職がなく保証人もつかない場合、保証会社は殆ど通らないと思っていい
まぁ、保証会社も山程あるから可能性は0ではないけど限りなく0と思っていい

もはやこの場合は保証人保証会社不要のボロボロ物件を探す事になる可能性を視野に入れるべきだ


87: ななし 2017/09/28(木) 03:40:16.197 ID:fVtqAvJlK

>>85 やはりそうですか・・・
ありがとうございました
上京したかったなぁ


90: ななし 2017/09/28(木) 04:01:18.557 ID:a8jyp0KNd

>>87
どうしても諦めきれないならその親に頼み込むか、信頼出来る友人に頼み込むかだね
何故東京に拘るのかは知らないけど、一時期東京にいた俺からすると、東京は遊ぶ分にはいいけど、長く住む分には辛いところだと思うよ


66: ななし 2017/09/28(木) 03:00:27.414 ID:B6BEcjS60

マジで保証会社に落ちすぎて絶望
定職に着いてるのに


73: ななし 2017/09/28(木) 03:17:09.692 ID:a8jyp0KNd

>>66
定職についていて落ちるのは厳しいな
過去に滞納しまくった経歴があったりして、保証会社間に信用情報が出回ってるとかではないだろうか
定職についていて保証人もしっかりしていれば通常であれば落ちないのに


77: ななし 2017/09/28(木) 03:20:57.784 ID:B6BEcjS60

>>73
大学時代俺名義で家借りてたんだけど、支払いは親だったんだ
それで親が実は滞納していて、卒業後次は俺が借りれないという話
親とけんかしまくった
保証人はもういない


86: ななし 2017/09/28(木) 03:39:19.909 ID:a8jyp0KNd

>>77
あぁ~、それはもはや原因が明確だね
一度情報に載ってしまったら、多くの保証会社にその情報が出回ってしまうから、保証会社不要の物件を探した方が早いだろうな
銀行のブラックリストと同じようなものだし


69: ななし 2017/09/28(木) 03:06:54.201 ID:PjVbeOsS0

会社規模と利益どんぐらい?


78: ななし 2017/09/28(木) 03:21:19.512 ID:a8jyp0KNd

>>69
会社の規模は資本金1,000万円の従業員7人の零細企業だよ
会社自体の利益はそこまでないよ
赤字決算しようと思えば出来なくはないレベル


79: ななし 2017/09/28(木) 03:22:49.200 ID:PjVbeOsS0

保証会社の審査なんか下手したら家出した風俗嬢の身分証でも通るけどな
もちろん詐称やけど
それぐらい裏取りなしのガバガバってこと


80: ななし 2017/09/28(木) 03:24:21.591 ID:PjVbeOsS0

>>78
まぁその辺は節税やろ
報酬なんぼにしてるん?
親族の役員おったらそっちも


88: ななし 2017/09/28(木) 03:46:18.836 ID:a8jyp0KNd

>>79
>>80
まぁ、詐称すればねw
所詮は電話での確認だし、それをやってくれる不動産屋さんがあればそれはそれで

めっちゃ突っ込んで来ますやん
親族は役員3人で60、50、50万円
従業員はざっくり18~40万円


83: ななし 2017/09/28(木) 03:30:40.449 ID:iHlCZfdeM

金沢の大学に行きたいんだけど寮アパートはどう決めればいいのかな


89: ななし 2017/09/28(木) 03:57:19.399 ID:a8jyp0KNd

>>83
部屋探しは何を妥協するかが大事
全てを満たす部屋なんてほぼほぼないから、営業マンにここだけは妥協出来ない!ってポイントはしっかり伝えよう
家賃の価格帯は勿論、風呂トイレ別なり、2階以上希望なり、ロフトは嫌だとか、自分の希望もはっきりさせておくこと
まぁ、俺が言うのもなんだが、どこも住めば都だよ

因みに、部屋探しの時期については大学4年生や院生の卒業が確定する単位取得発表後の方が部屋数が豊富
2月前半が発表だろうから、2月中頃かな
早い人はもっと早いけどね


91: ななし 2017/09/28(木) 04:06:55.885 ID:a8jyp0KNd

そろそろ人もいなくなってきたし、眠くなってきたから寝ます
お疲れ様でした~


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