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2018 06/25

不動産執行サポート人が考えるベストチョイス。「賃貸or購入」「マンションor一戸建て」「新築or中古」

1: 2018/06/24(日) 21:51:10
私の生業の一つは、不動産執行のサポートである。

 家屋の取り壊し費用やリフォーム改修費用も発生しない土地のみという競売物件には需要も大きい。

 土地のみの調査の場合は主に図面上のサイズと相違がないか、不法投棄物の有無、越境や地中配管の位置取りといった隣家との境界トラブルが重点的に調査される。

 また債務者立ち会いでないことが多く、この日の不動産執行も不渡りを出してしまった地元中堅企業は夜逃げ同然の状況で、立会に出向くものはいなかった。

 人気駅から徒歩5分圏内の好立地で周辺環境も極めて良く、最近まで駐車場として使われていたようで植物による侵食もなし、地盤も良好なうえ敷地面積も広いという珍しいほどの良物件。

 土地自体に落ち度はなく、高額落札も期待できる。

 ちなみに、このような良物件には業者の入札が殺到するのだが、残念ながらせっかくのゆとりある広い土地も購入した業者により驚くほど細切れにされてしまう。

 理由はもちろん消費者に購入しやすい価格帯の物件を用意するためだ。

 そのため近年の首都圏売れ筋不動産は敷地面積を極限まで狭く切り、上モノを小さな3階建てにしてなんとか居住空間を確保。そんな、苦肉の策で手が届く価格帯が維持された状況がズルズルと続いている。

 この傾向はお値段据え置きで内容量が徐々に少なくなるスナック菓子と重なる。

 逆に人口減地域では自治体が主導する形でゆとりある敷地面積と低価格を売りにした見栄えの良い住宅地を設け人口減に歯止めをかけんとしているが、今の所思惑通りにことが推移している地域を見たことがない。

 さて、その日訪問した物件では、一点だけ気になる部分があった。

 地中の水道管が隣家の直下を不自然な形で通過しているため、隣家となんらかのトラブルを抱えている可能性があったのだ。

 このようなケースでは執行官が競売や差し押さえ案件であることを伏せ、隣家を直接訪問し話を聞く。

 物件裏に隣家があったのだが、首都圏一等地とは思えぬ廃屋同然の長屋。入り口の引き戸には昔ながらのねじ込み式の鍵があり、施錠されている形跡はない。

 人の気配じみたものはあるのだが、呼びかけても応答がなかった。

 どう判断するか難しい状況ではあったが、執行官は入り口扉を開けてみることにした。

 小さな土間の先に六畳の一間、土間の右手には昔ながらのタイル張り流し台。雨漏りもしくは風雨の吹き込みがあるのか壁には全体的に水シミがある。内容物が超過状態にある介護用ポータブルトイレの隣に置かれた介護用ベッドの上に、80代後半と見られる女性がちょこんと座っていた。

「水道管についてちょっとお伺いしたいのですが」

「水道? そんなものうちにはないよ」

 確かにその家に水道はなく代わりに小さな庭の角には井戸を囲ったプレハブの小さな小屋があった。

 水道はないという回答を得たため、調査は終了となったのだが、さすがに執行官も心配したらしく少し話をしてみると、この廃屋同然の長屋は賃貸住宅であり、保守管理が放棄されたまま数十年が経過。今更文句を言って追い出されても行く宛がないため、死ぬまでこのままにするしかないとのこと。また、賃料もなかなかのお値段で年金の中から工面しているという。

 なお、身寄りはなく週に1~2回だけヘルパーさんが様子を見に来てくれる生活が長らく続いており、おそらく今後も続く。

持たずに借り続けることが大きな負債となることもある
 不動産関連の業界に片足を突っ込んでいると、よく質問されるのが、賃貸にすべきか購入すべきか、マンションにすべきか一戸建てにすべきなのかという問題だ。

 こういった質問をしてくる時点で自分の考えが裏付けされることを望んでいる。もちろんそれは否定しない。

 ただ、この仕事をしているとわかるのが、日本の木造住宅は想像以上に耐久性があるということ。

 悪徳リフォーム業者の存在でも分かるように、実際はリフォームも定期メンテナンスも屋根の張替えも外壁塗装も特段必要はない。

 業者が様々な不安を煽ってお金を使わせようとしているだけだ。ノーメンテナンスで生涯を終えていく人は山ほどいる。
https://hbol.jp/168759



元記事:http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1529844670/

3
新築マンションが2980万で買える仙台や名古屋なら買い
リストラされ非正規になったところで問題なく返済可能

新築マンションが7000 万でしか買えない1都三県は賃貸のほうが絶対にいい


13
>>3
名古屋は作りすぎて…


53
>>3
基本的には賛成。
もう少し細かくいうと地方は基本的に郊外に持ち家。
マンション買うなら立地は都市部の駅前のみで価格は3000万円以内程度。

首都圏は基本は賃貸。
買うなら少し郊外の持ち家。
都心部の7000万円以上のマンション買うなら、余程、その街が好きなどの特別なこだわりがある以外は慎重になった方が良いと思う。


58
>>3
返済可能だと!?


5
読んでも結論が出ないっていうか、言ってること意味も分からない
ばあさんは賃貸でどうにかなってるじゃん。


7
実際ぎりぎり迄細切れにしたお陰で
チャリンコ置く場所もまともに無く、洗濯物も実際には干しきれない
狭いベランダ
隣近所と自転車はみ出しやゴミ出し、街灯無かったりして見窄らしい
環境だったりする。
それよりも、購入後に我慢の限界がおとずれるのが
やっぱり狭すぎでまともに生活出来ない。
2年以内に引っ越す人も多いな


8
ネタ全投入してきたな


9
家族構成や転勤の有無にもよるわねえ。


10
売れるところにしとけ
それが資産と負債の分かれ目


11
好きなようにしたらいいんだよ


12
マンションは売る前提で買えってのには同意するわ
あんなの年月が経てば経つほど負債の程度がでかくなるからな


14
戸建て中古が良いってこと?
でも買うなら新築が良いんじゃねやっぱり


15
戸建てかマンションかは人によって趣味嗜好が違うから結果出せる訳ないやん


16
既婚未婚、子供の有無、勤務地、共働きか否か、両親の状況など個々に状況が違う。


17
東京は高いから買いたくても買えないよ
家族で住むマンションは安くても5000万から7000万はいる。タワーだと1億超える

だから埼玉や千葉の田舎で数千万円でマンション買うしかないが、都心から離れて不便だから値下がり率が高い


18
先週の地震で震度5を経験した。
賃貸でよかった、と心底思った。


19
>>18
むしろその地震が起こってもビクともしなかった我が家に
一戸建て買って本当に良かったと感じた。
この地震で地中に溜まったエネルギー解放されて今後当分大きな地震もないだろうし


24
>>19
エネルギーが開放されて地震が起きないという考え方は意味がないと地震学者が言ってい
たけど
地震が起きたことで、更に大規模の地震を誘発する可能性も出てくるので、結局のところ
予測は不可能となるらしい


20
転勤リスクがあって中古不動産の価値が低いのに、新築のマイホームの購入に踏み切るの
がすごいとおもうよ
投資目的ならまだ分かるけど


26
>>20
リーマンの悲しいところよね
家を買うとむしろここぞとばかりに転勤させる企業は論外としても、東京にしかオフィスがないかと思いきや、拠点が増えて
あっさり転勤になったりとか多い多い


21
マンション購入こそアホなものは無いぞ。
(投資目的は除く。)
人生の最後に取り壊しになって途方に暮れる姿が想像できる。


22
タワーマンションって首都直下とか来たら倒れなくても
内部で亀裂とか入って危険物件と化して住人全員追い出されそう


23
駅前マンションを2980万で買える地域なら買ってもいいと思うわ

7000 万のマンションを、今後値上がりするからとかで買うのは
明らかに二件目以上の投資用


29
どんな住宅も10年すめば飽きる
変な住人が隣なったとき移動できない買い切りより賃貸がいい
高齢なったら築年数の古い中古を買えばよし


30
リスクという点においてだが、
賃貸は将来にかかる経費も計算しやすいから良い。戸建は様々な将来のリスクが複雑だから難しい。

俺は戸建だけど。


31
東京で、特急止まる駅前の築50年くらいのマンションを2000万くらいで買った。
立て替えの話が出てきてドキドキしてる。

立て替え成功すれば多分倍額かそれ以上
失敗なら半額か最悪ゼロ
今売っても値段一緒くらい

さあ俺はどうするべきか


33
見栄はって70過ぎまで東京で賃貸続けて、破綻直前の老夫婦なら知ってる
今まで払った家賃で余裕で戸建でもマンションでも買えたのにね
国民年金で老後に家賃と生活費まかなうのは無理だよ


34
人によって条件違うから普遍的にどちらが良いとか言えないだろ
自分は家で仕事してるので間取りを最適化した配置で注文住宅で建てたな
賃貸を否定するつもりはないしな 転勤の多い高所得者とか家買っても住むことないし
賃貸だろ その人の条件次第だろ


35
貧乏人 賃貸
金持ち 持ち家


44
>>35
超金持ちも賃貸
しかも、会社持ち

麻布、六本木の賃貸は外資の奴ら相当多い


36
賢者はUR賃貸?


65
>>36
賢者ですお
広い共有スペース(中庭?)
定期的に芝刈り
お掃除おばさんありがとう


37
実家の両親が、ミサワの外壁と屋根張り替えに1,000万円払ってたわw
売っても300万円ぐらいの家に、アホかとw


38
3代都市圏でさえも むこう20年で空き家・空マンションが300万戸出てくるそうだ

独居老人が無くなって処分売りの


σ(゚∀゚ )オレは持ち家で数年前に建て替えしたがあんまりガンバラナイ方がいいな・・・・と思う近頃です


40
ベストは5万くらいのワンルーム!
地震が怖いなら80年半ば前後のオートロック物件を選ぶべし!


41
賃貸が最強
建物はいずれ老朽化する
バカ高い金でリフォームするより賃貸の方が気楽
老朽化なら家主負担でリフォームしてくれる
こちらが負担する必要はゼロ


42
本格的ホームシアター作ったり自分の好きなよーにしたかったので、新築一戸建て一択だったわ
得かどうかは二の次

  


43
そのうち戸建ても土地も少子化とスタグフレで価格下がって来るから、もう少し待ってろ

マンションは固定資産税沢山取られても交通の便がいいとかじゃないと、結局泣きを見ることになる


45
>>43
スタグフレーションで下がるわけないだろアホ
そもそも下がるならスタグフレーションじゃねーし


47
 築浅の中古2世帯住宅とか購入層が絞られるんで割安なの多いな
買ってリフォームして1世帯は賃貸という手もある


48
年金暮らしの爺ちゃん婆ちゃん専用賃貸は長屋レベルでいいから国が造るべきだよなぁ
年金からちょっと天引きしてさ


50
死ぬまで家賃を支払い続けるってアホの極みだな


51
特急停車駅から徒歩10分以内。都心から30分以内。
通勤時間往復1時間以内。近隣に病院、スーパーあり、治安良。
3LDKで新築4000万以内のマンションなら、人口減少、空家増加でも
20年後には2000万円程度なら売れるだろう。2000万を20年で割ると
100万円1年間、賃貸には月10万以上かかるから、このレベルの条件なら
買ってもいい。ぐらい。こんな条件あるかが問題だが


52
足立区ですら駅から数分だと似たような状況だな
庭付きの昔ながらの家が持ち主が死んだのか
家が解体されて3軒~4軒の3階まである庭なしの縦長戸建てに大変身が複数箇所であったな


56
金持ち・・・何を選んでも問題ない
貧乏人・・・何を選んでも地獄


57
東南海大地震の確率が高い中家を買うのは賢明ではない。


60
>>57
東南海以外の中古を買えばいい


59
築10年越すと、一気に価格が落ちるから10年以内には売りたいよね


62
築300年程度(建てたのは享保の一桁)で、尺材等を使っていて震災を
何度も乗り越え頑丈で、リフォーム費用も殆ど掛からない
自分の家は、固定資産税も安いので確実にコスパは最強だと
思う。


64
はいて捨てる程金あるなら何でも買えや
ふと我に返った時後悔しない買い物をね
空気みたいなものに金出すんじゃねえぞ
借金はキチガイや


66
政府が国民の住宅事情を改善(持ち家率を上げる)するためと言って
住宅メーカーや銀行とグルになって国民に土地建物にカネを使わせるために
30年ローンで持ち家を買わせる政策はインチキ。

だって新卒就職失敗やリストラにあって老後までに持ち家を確保できず
年金で賃貸の家賃を払えなくても自己責任、とかやってるから。


67
いまなら新築一戸建て敷地50坪で2500万で買える
頭金が200万あれば買える、ローンは月6.5万
しかも税金の控除が10年
買うしかないだろ
ただし首都圏以外


68
中古戸建てを一括で購入
これがベスト


70
>ありがたいことに現状の固定資産税は築年数が経過した戸建てをほぼ無価値と判断してくれる。
>例えば首都圏近郊の駅徒歩15分という極小住宅であれば年間に支払う固定資産税が1万円以下と
>いうものもある。

https://hbol.jp/168759/2

固定資産税は3年一度評価替えがあるけど
家屋の評価は数%しか落ちない。
それに、駅からの距離等の立地条件は家屋の評価には無関係。
狭小住宅がどのくらいの床面積がわからないが
税率1,4%として税額1万以下になるためには評価が約70万以下になる必要があるから
余程古くならないと無理だと思う。


71
別に日本だろうがイングランドだろうが、新築当時の木質とか頑強さは変わらんのだよ。
地震さえなければ日本の木造住宅は持つよ。


72
購入か賃貸かなんてのは当人のニーズ次第
俺の場合は戸建一択だったな
カネ生むとか出ていくとかで資産だの負債だの言ってんの非正規に多いわ


73
家を借りるのに、サラ金崩れの保証会社に頼りたくない


74
東南海地震は沖合いで起きるプレート型だから東日本震災みたく津波さえ来ない所に家買えば問題ない

しかし、関東大震災は直下型だから阪神大震災みたく建物や道路が崩壊する


75
>>74
この前の大阪の地震でも7,000件近く住宅駄目になったらしいからね
直下型地震怖いわ


77
一生賃貸でいいわ
家なんて負債を買う奴はアホw
金持ち父さん貧乏父さん読んどけ


80
>>77
一生独身で人生終わってるならそれでいいわな


82
>>77
あれはアメリカの話なんで、日本みたいに年寄りは賃貸借りれないという大前提がないぞ


78
大阪の下町だけど、猫の額のような狭い間口に無理やり建てたような3階建て
1階は玄関と駐車スペーストイレ風呂、2階以上にリビングみたいなセコい家が多くなったわ


79
日本人は築浅志向が強いので新しい住宅やマンションを次々に立ててるところに人口減少時代が来た。
下手に不便なところに家買うと空き家、ゴーストタウン化で不動産が無価値になる。
買わないのが無難。


81
>>79
無価値の不動産に家賃払うとかアホにもほどがある


87
>>81
無価値の不動産であっても,住居という効用を得られているなら,
その効用に対して対価を払うのは合理的。

一方,無価値になった不動産であっても,役所は勝手に資産価値
を算定して,固定資産税を掛けてくる。
不動産は文字通り動かすことは出来ないので,肩にかついで逃げる
ことも出来ず,半永久的に役所にたかられる。

これから自治体破綻も予想される時代になり,不動産を所有する
リスクは高い。


97
>>87
不動産鑑定の観点からいうと、無価値の土地というものは基本的にない。
無価値とかいってるのは、建売業者だよ。
自分たちの商売に乗らないものを価値がないといってるだけ。
こんな蛆虫連中を排除しないと、不動産業界は浄化できないんだがな。


103
>>97
タダでもいらない土地なんてゴロゴロしてるぞ。
価値のない土地が存在しないと豪語するなら彼らから買ってあげたら?


96
>>81
無価値の不動産を借金背負って買う奴はもっとアホだよ
お前、家賃払うくらいならローン払った方が良いとか思ってるタイプだろ?


84
1億あってどっちか選べるとすると

賃貸でマンションか戸建ての購入だな

捨てられない
処分できない
うえに権利も面倒なマンションとかマジ勘弁だわ
賃貸ならマンション自体面倒で嫌だけどまあ借りるならおkかな。
所有はしたくない

戸建ては逆に賃貸じゃなくてもいいかなって思っちゃうね。
壊れたら駐車場として貸すとかなんとかなるだろうし

あくまでも借り手がいる場所前提ね 東京か近県のみね ほかは1円でもいらないクズ土地だから戸建てでも賃貸にするわ
1000万出すからもらってと言っても断られる家がいっぱいあるからね田舎は

こないだど田舎で4000万近い価格で売られてた古民家あって笑ったわ。


85
結婚して賃貸に6年住んだが住みたいレベルの部屋だと賃貸で借りるより買う方が安かったので8500万でタワマン買ったら生活の質が上がって買って本当に良かった
住宅減税が終わるまで住んでからこのままか次のマンションを買うか検討できるのも強みだと思うので都心の売れるタワマンを買うことが最良の選択


88
都市部なら購入、田舎なら賃貸だな


89
>>88
逆に田舎なら安く建てれるよ
土地があったから地方公務員の弟には25歳で建てさせた
2000万をボーナス併用で月25000円で家建つんだから笑った
圧倒的に賃貸より安いし自立するのに25kなら楽勝でしょう


94
>>89
今は、な…


95
>>89
土地ある、地方公務員、ボーナス併用
そりゃ土地あって上物だけなら2000万円でもそこそこのもの建つでしょ。それは都会でも同じ。
公務員なら支払いに不安ないじゃん。月2.5万円でいけてるのはボーナス併用だからでしょ。


93
子どもいて 転勤とかなさそうだったら
そりゃローン組みの方がいい

ローンの場合 世帯主が死んだら
保険でローン ちゃらになるから
保険がわりにもなる

賃貸だと残された家族は
かわらず家賃払い続けないといけない

逆に独身なら
賃貸の方が自由で新しい部屋に住めるし


99
皆老後を考えてないけど賃貸派はどうする気なんだよ
年金は14万ぐらいだぞ?


107
>>99
公営住宅一択だろ。というか、年金14万円しかもらえない奴とか、そもそも退職金も期待できないほどの薄給な希ガス。無理して買うと死ねるぞ。


101
四人家族で首都圏住まいなんだが、賃貸もいいかなと考えて4Ldkを探したけど、適当なものが見つからない
子供が騒ぐから都心30キロ圏の郊外、駅徒歩10分以内でも家族向け戸建て賃貸だとボロ家しかない
やむなく3000万円弱の新築建売り分譲を買った。どうせ買うなら本当は設備、防音、立地備えた都心4Ldkマンションが良かったが値段高過ぎて話にならない
希望条件にはまるマンションだと8000万円とかで泡吹いた。さらに都心戸建てだといくらになるんだよ
世帯年収1100の我が家には縁の無い世界だわ


102
賃貸だろうが、新築だろうが、新築だろうが、中古だろうが、
日本人は幸せにはなりません


104
今は我慢のとき
この先人口減少に伴い空き家がどんどん増える


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スレッドテーマ : 不動産投資 ジャンル : 株式・投資・マネー

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