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2018 06/20

ワンルームマンション投資について何か質問ある?新築中古問わずなんでも答えるぞ

1: 2017/08/12(土) 07:17:52
新築、中古 エアでもネタでもなんでも答えるぞ



元記事:http://maguro.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1502489872/
2: 2017/08/12(土) 07:20:19
業界の裏話もどうぞw


3: 2017/08/12(土) 07:24:31
何でスレ建てたかってワンルーム品評会スレで雑談すると怒られるからな
まあ最近品評はほとんどないけどww


4: 2017/08/12(土) 07:28:08
以前よりコンプライアンス重視で若干良くなったかな この業界
それでも勧誘電話も売れ売れ電話も糞DMもまだまだ醜い


5: 2017/08/12(土) 07:31:37
人口減っているのに不動産投資はアホというやつもいるけど
それでも入居率95%以上はいっているぞ
お前らの希望する人気立地ばかりではないけどな


6: 2017/08/12(土) 07:36:04
中には旧耐震で立替え騒動に巻き込まれたり、
不人気立地でナマポ入居者対応したりで
楽して儲かることはないけどな


7: 2017/08/12(土) 07:40:27
暇だから理事や理事長やっているマンションもあるけど
ぼったくり管理会社や、管理放置の管理会社もあるから注意な
スラム化寸前で苦労しているのも持っているよ


8: 2017/08/12(土) 07:45:30
値上がりしたからと言って喜んで売って莫大な譲渡税と
次の年、住民税と国保税が糞高くなって泣きを見たこともあるw
税務知識も不可欠だな ケチだから税理士使いたくないし


10: 2017/08/12(土) 07:53:13
まずは手軽なワンルームからと言う意見もあるけどそれはどうかな
おれはアパートも複数持っているからアパートとの比較もできるよ
それではどうぞ
暇な時に答える


12: 2017/08/26(土) 15:58:24
やはり一棟買いのほうがメリットある?


18: 2017/08/30(水) 22:07:59
>>12
メリットと言うか
一棟物は融資で買って将来の資産を作る
区分は現金で買って手早く収益を得る かな


13: 2017/08/27(日) 12:23:14
リスコンスってとこから営業がきたんだけど、無知なんで聞いていい?
新築、2500万、収入6万、支出8万、35年ローン、空室保証
節税で20万戻るから、年間4万で手に入りますとか言われたけど、初年度だけなんだよね?
管理費は込みだけど、修繕費?は別とかよく分からんし金額もぼやかされるし

ここまでだと普通?何に気をつければいいかが分からん。 
まぁ分からんなら止めとけって話ではあるが


14: 2017/08/27(日) 18:55:58
>>13
買っていいよ


15: 2017/08/27(日) 19:05:27
>>13
場所によるけど、地雷っぽいな


16: 2017/08/27(日) 19:21:10
>>13
買ったらあかんからね


17: 2017/08/28(月) 08:55:23
>>13
1000万の値引きを要求して1500万になれば買ってもいいかな
ダメならやめる


19: 2017/09/03(日) 00:23:52
>>13です
まさかの相手側ブッチでフィニッシュでした


20: 2017/09/09(土) 09:32:17
儲けるというよりは保険代わりになる、何もなければ年金の足しになるってセールストークに弱い
夫婦で一部屋ずつ買いたくなる
誰か俺を優しく論破してくれ


21: 2017/09/09(土) 14:57:27
>>20
保険より資産作りだよ


22: 2017/09/09(土) 21:58:32
>>20
外貨分散してないなら、米ドル建てのリタイアメント保険入っとけ


23: 2017/09/11(月) 07:27:53
>>22
ジブラルタでリタイアメントは入ってる
ありがとう


28: 2017/09/17(日) 14:45:45
中古ワンルームを考えています
お勧めの業者、セミナーはありますか?


29: 2017/09/17(日) 14:50:12
>>28
ない


31: 2017/09/17(日) 20:30:18
>>28
無いですね。


30: 2017/09/17(日) 18:55:05
自分で判断できないとね


32: 2017/09/26(火) 23:40:38
彼がこの業界で働いてるけど本当に忙しいの?
係長らしいんだけど、テレアポもロクにせずに部下の同行だけで本当は暇じゃないのかなと最近思う
長く続けてる人はどこかおかしい人みたいなレッテル貼られてるけどやっぱそうなの?


33: 2017/09/27(水) 00:35:04
>>32
社名は?


34: 2017/09/27(水) 07:08:59
>>33
社名は特定怖いから都内23区のどこかです


35: 2017/09/27(水) 07:33:37
>>34
新築販売? 中古仲介? 中古売主? 買取?(物上げ?)
業界と言ってもいろいろあるから


36: 2017/09/27(水) 07:57:51
>>35
区分の投資用ワンルームマンションの営業です
色々後出しですみません


37: 2017/09/27(水) 08:08:43
すみません、新築のワンルームマンションです。


38: 2017/09/27(水) 08:15:39
最近はコンプライアンスしっかりしているし給料高いし
業績も株価も好調 安泰だよ


40: 2017/09/27(水) 12:39:46
>>38
じゃあやっぱり忙しいフリして暇なのかな
迷惑電話リスト入りしてる悪徳業者っぽいから別れよ


39: 2017/09/27(水) 10:33:58
おれは新築ワンルームの会社の株を買って儲けている
新築ワンルームの会社の場合、社員になるか株を買うかが正しい選択
客になるのはアホ


42: 2017/09/30(土) 08:02:10
家賃が下がって毎月持ち出で苦しいです
どうしたらいいですか


43: 2017/09/30(土) 08:37:35
手持ち現金を入れてでも売却して損を確定させるか、今のまま毎月持ち出しに耐えるかいずれかしかないです


44: 2017/09/30(土) 10:06:24
>>43
売っても借金を返せないから耐えるしかなさそう


45: 2017/09/30(土) 12:26:19
>>44
現金ないなら無理かー
任売で銀行に泣いてもらったら?


46: 2017/09/30(土) 12:46:31
>>45
任売でローン免責なんて、なんてアメリカ


50: 2017/10/08(日) 12:14:07
築古の区分マンションて修繕積立費と管理費負担多くてなんの旨みもないと思うんだが
いったいどういう層が買うんだ?
中古買うなら戸建て一択だろ?


76: 2017/11/26(日) 10:36:05
>>50
短期利益求めて民泊
仲介業者がサブリースで旨味だけ吸い上げる


51: 2017/10/08(日) 12:35:22
築古区分は転売して儲ける物
安く買って高く売る 儲かるよ


54: 2017/10/18(水) 04:07:52
>>51
登記しないと売れないし、売買するのは面倒だよ。


52: 2017/10/18(水) 04:05:18
借りても買手もつかなくて、維持費ばかりかかる不動産をもってしまうと最悪だぞ。
株なら損切りで部分ダメージで逃げられるが、
不動産は買手がみつかるまで逃げられない。
タダでも買手がつかない物件とか最悪だ。


53: 2017/10/18(水) 04:06:34
無配当株でももっていて維持費はかからないが、
不動産は管理費や固定資産税がかかる。
株で言うとマイナス配当のようなもの。


71: 2017/11/25(土) 07:34:43
新築ワンルーム販売でまともな会社は無しでよい?ここはダメなりにまだましとかある?


78: 2017/11/27(月) 10:25:18
>>71
社名をコロコロ変える会社は危ない
当然経営陣は同じ
また不正なことをやる


77: 2017/11/26(日) 17:59:06
賃貸借りて転貸で民泊がリスク少ないよ


97: 2018/01/18(木) 02:28:08
>>77
転貸は合法じゃないけど、もともとの大家の了解ないとトラブルあったときにかなり立場悪くなるよ。民法上ではね。


99: 2018/01/18(木) 11:12:47
>>97
転貸OKの賃貸借契約にすればOK


101: 2018/01/19(金) 17:37:20
>>99
転貸オッケーです!ってある?(笑)


102: 2018/01/20(土) 00:40:26
>>101
契約の時に特記事項に転貸OKと交渉して書くだけ


84: 2017/12/17(日) 09:37:19
店子が契約更新してくれたんだが、賃貸管理を委託している不動産屋に
更新料の半分を手数料として取られ、さらにそれに消費税まで取られ、
ワイの取り分46%しかない(´・ω・`)


85: 2017/12/17(日) 09:46:07
やっぱ一棟買いじゃないと儲からないよね。
一棟買いなら管理は自分でやればいいから管理費かからないし、
修繕も自分で吟味して業者を決められるからぼったくられない。
賃貸管理だけ不動産屋に委託すればいい


86: 2017/12/17(日) 11:59:40
>>84
嫌なら管理委託契約を変更 更新料はオーナーが全額取得とね

>>85
売却まで含めた出口で判断しないとなんとも言えないかな


90: 2017/12/30(土) 00:56:05
建物管理会社の言いなりになるとひどい目にあうな
ぼったくられて値上げされて悲惨 
利回り低下で売却もできなくなり資産価値激減 あーあ


98: 2018/01/18(木) 02:32:53
>>84
契約更新は自分でしてオッケーだよ。連絡と紙1枚でできるから。不動産屋さん通すと手数料取られるよ。
>>90
そこで儲け出す仕事だからね。


94: 2018/01/17(水) 18:44:10
区分所有は管理費・修繕積立・固定資産税などの固定費と空室リスクを考えると、ローン有りの場合で表面利回りで10%前後ないと厳しくない?


100: 2018/01/18(木) 11:15:08
>>94
10%は築古か不人気な場所 入居率が心配


95: 2018/01/17(水) 19:18:38
そもそも区分をローンで買うのが間違いだと思う
ローンが終わったところで築30年の築古が残るだけ
これが1棟物なら土地があるから価値も高いしオーナーの判断で建て替えもできる


116: 2018/03/16(金) 18:40:52
ワンルームマンションの一室持ってて、リフォームしたい場合、工事の事を隣だけに知らせる?それとも全部屋の人に?
初めてなもので


117: 2018/03/16(金) 19:03:15
>>116
管理会社に伝えればOK


118: 2018/03/20(火) 21:40:10
>>116
普通はリフォーム屋が、管理会社とマンションの掲示の手配をする
隣や上下の部屋にも挨拶する
やらないようなら、次は頼むな


131: 2018/05/13(日) 10:29:57
都内外周区
新築ワンルームの建築が続いているね。
ちょっと散歩して工事中の物件を見るとだいたいワンルーム業者だ。
恐ろしい


139: 2018/06/15(金) 15:45:13
いまだにワンルームマンションの建設が続いているけど、
それだけ買うバカが多いということか?
だから会社は儲かるんだよねー


140: 2018/06/15(金) 17:07:02
父親の話なんだが、詳しい人教えてくれ。

去年末に中古の3LDKを買った。
新大阪駅すぐ、築35年くらいで1,500万円弱。
家賃を安めにしたので店子はすぐ見つかった。

今月、偶然会った不動産関係の男性から、そのマンションは手放したほうがいいと言われた。
修繕積立金が安すぎて、15年くらい外壁が修繕されてないマンションらしい。

父は、縁起が悪いから今すぐにでも手放したい、安く買い叩かれるだろうけど、それでもいいと言っている。
さらに、代わりに築10年くらいのマンションを2,500万円くらいで買おうか悩んでいる。

どう思う?
外壁が修繕されてないくらい、そんな珍しいことなのか?
新大阪駅近くなら、新しく中古マンション買っても大丈夫なのかな?


141: 2018/06/15(金) 17:57:56
まさか業者の営業トークをそのまま信じたわけ?
それとも自分でちゃんと確かめた?


142: 2018/06/15(金) 21:58:53
今持ってるマンションが15年くらい修繕されてないのは事実らしい。
それってそんな珍しいことなのか?
これだけ古いマンションがあれば、それくらいたくさんありそうだけど。


143: 2018/06/15(金) 23:05:30
仮に20年目でやれたとする。単純に次は40年目。40年で2回しかやってないマンションだぞ。そちこち不具合でても積立金がないから直せなくて、、、

大規模修繕のころさっさと売りなさい。


144: 2018/06/15(金) 23:49:39
ありがとう。
大規模修繕の頃がいいの?
不動産関係の男性には、今すぐ売れみたいに言われてるみたいだけど。


149: 2018/06/18(月) 00:09:07
>>144
実際のとこ今だろうが、大規模修繕の時だろうが大差はないと思うよ。その友達に稼がせてやりたいなら今でいいんでないの?自分なら大規模修繕の時に売るってだけ。


150: 2018/06/18(月) 00:16:52
>>144
すまない。良く読んでなかった。今35年目で店子いるんだよな。オーナーチェンジだと買い手もつきにくいし安くなりがち。店子いるなら俺なら売らない。店子出たらリフォームしてとっとと売る。(他の部屋の成約事例見ないとなんともだけど)


145: 2018/06/16(土) 12:10:29
そいつが仲介手数料を狙ってるだけ


148: 2018/06/16(土) 20:22:18
新築ワンルームを買うのはバカだと言いながら
表面5%の築浅ワンルームを売る業者が多いよな


151: 2018/06/18(月) 12:11:47
新築は買った瞬間中古になるって知らない人もいるみたい


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