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2018 03/31

経営コンサルタント大前研一「いつ足元が崩れるか分からない今、家を買うより賃貸の方が賢明」

1: ななし 2018/03/19(月) 16:24:59.48 ID:CAP_USER

不動産の買い時・売り時、いつがいいのか?
2019年10月に消費税が10%にアップする前の駆け込み需要がどうとか、東京オリンピック・パラリンピックが開催される20年に不動産価格が暴落するとか、目先の住宅問題はいつの時代もかまびすしい。

家を買いたい人、家を売りたい人にとって住宅の買い時や売り時は最大の関心事だろうが、日本人の住宅観自体が変容して住宅問題に大きな影響を与えていることを大局的に理解しておくべきだと思う。

住宅着工件数が経済指標になっているように、戦後、日本政府は一貫して住宅を景気刺激策として利用してきた。「夢のマイホーム」などと不動産デベロッパーがふり撒く持ち家信仰を、住宅金融や優遇税制その他の住宅政策で後押ししてきたのだ。バブル崩壊前までは、住宅ローンを組んで家を買うことにそれなりのメリットがあった。買った土地の値段が上がる可能性があったし、家主の昇進昇給を前提にローンの返済計画が立てられたからだ。

しかしバブル崩壊によって不動産の価値は暴落した。さらに1990年代半ば以降、名目的な昇進はあるものの、右肩上がりの昇給はなくなってしまった。

政府が罪深いのはバブル崩壊直後の92年に景気対策として「ゆとりローン(ステップローン)」を導入したことだ。これは最初は金利を安くして月々の返済額を抑え、(景気が回復して、給料や地価が上がっているであろう)6年後とか11年後から金利が上がって返済額が大幅に増えるローンで、「家賃並みの返済額で家が買える」と利用者を募り、住宅購入を煽ったのだ。

しかし、日本はそのまま「失われた20年」、世界に例のない大デフレ時代に突入、給料も不動産価格も上がらずに、逆にリストラや企業倒産が相次いで収入を維持することすら難しくなった。

当然、ゆとり返済期間終了後の返済額増加に収入が追いつかずに返済に苦しむ人が急増して、ローン破綻が続出した。住宅ローンの残債を別の金融機関で借り直して一括返済する「借り換え」をしようにも、住宅の残存価値がローン残債より高くなければ金融機関は金を貸してくれない。

実際、借り換えがほとんどできないくらい住宅価格は落ち込んだ。返済期間の繰り延べなどの救済策も取られたが、返済期間が長くなればトータルの返済額は増えるし、定年後もローンを払い続ける悲惨な老後が待ち受ける。

バブルのピークから90年代前半にかけて「通勤時間1時間20分、郊外一戸建て6000万円」のような、今聞けばとんでもない値段の物件が出回って、それに「ゆとりローン」を組んで手を出した人が結構いた。その後96年にバブルが完全に崩壊して住宅の売り買いが止まり、再び動き出したのが00年以降。05年くらいから通勤時間40分ぐらいの都心近郊で4000万円台のマンションが相当出回るようになった。しかも目先のゆとりで釣る姑息なローンではなく、長期固定金利ローンの「フラット35」。返済期間は最長35年で、金利(一時は1%を切った)は一律である。

30年前に6000万円の家を買って定年間際になってもローンで苦しんでいる人たちは、1時間20分もかかる通勤電車の中から途中駅に建った4000万円台の新築マンションを眺めると、恨めしさがひとしお胸にこたえるわけだ。

「借金したくない」から持ち家願望がない40歳代以下
ここにきて90年代前半に組まれた住宅ローンのサイクルが一巡して、ゆとりローンを払い終わった引退世代が出てきた。今の50代後半から60代はしんどい思いをして返済してきたトラウマがあって、それが消費不足の一因でもある。

その下の世代、40~50代になると昇給がないことにも20年来の大デフレにも慣れた一方、少子化の一番先頭を走っている世代で子供1人という人が多い。夫婦に子供1人なら極端なことを言えば2LDKで十分なわけで、戸建て住宅へのこだわりもない。

さらに40歳前後から下の若い世代ともなると、「家を持ちたい」という欲望のほうが少ない。「金利が低い今が買い時」と言われても、「もっと下がるんじゃないか」と何となく感じているし、そもそも家を買って借金を抱えることは大きなリスクだと思っている。我々世代にはまったくなかった発想で、「負けから入りたくない」と彼らは言うのだ。

我々にとって結婚して「狭いながらも楽しいわが家」を持つことは目標だったし、女性を口説くうえで車は必需品だった。5%の金利なんて給料が上がればいずれ返せると思っていた。だが、今どきの若い人は「いつ足元が崩れるかもしれないのに、そんな借金をするなんて人生負けから入るようなものだ」と思っている。極端な話、結婚して家庭を持つことだって「負け」の部類だ。
以下ソース

http://president.jp/articles/-/24668




元記事:http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1521444299/

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3: ななし 2018/03/19(月) 16:55:49.50 ID:l1ipiudK

朝から晩までCMやってるようなモノは
たいていうさん臭い


4: ななし 2018/03/19(月) 17:02:45.17 ID:Q67M2eT4

ねえ 年寄りでも貸してくれる?
貸す貸さないの決定権は所有しているやつにあるんだろ?


6: ななし 2018/03/19(月) 17:40:24.22 ID:u15k0ijl

>>4
今や中国人でも貸さなきゃ余ってるわけで。
これから10年で余る一方です。


5: ななし 2018/03/19(月) 17:12:54.75 ID:XS6I4Bt/

生涯独身なら実家を相続するまで賃貸が正解だな
金持ちじゃない所帯持ちは不憫な思いを家族にさせたくなければ持ち家だな
狭くてやっすい賃貸マンションで子育てって虐待もんだしな


8: ななし 2018/03/19(月) 17:45:35.11 ID:U7TxPTuU

>>そもそも家を買って借金を抱えることは大きなリスクだと思っている。

そりゃそうだろリストラされたら終わりなんだから
それこそ事業単位で廃止とかされたら個人の優秀さガーとか関係なく人員整理対象になるしな


10: ななし 2018/03/19(月) 17:56:06.29 ID:pprFRBBg

個々人のライフスタイルや人生観など無視して
どっちがいいかとか悪いとか無意味なような


11: ななし 2018/03/19(月) 18:16:02.01 ID:5XfTgY31

日本みたいに、少なくとも建物の方は中古になった時点で価値が一気に下がるような環境じゃあ、
借金してまで買うのはやめた方が良いわな


12: ななし 2018/03/19(月) 18:17:02.91 ID:0jJhIpLG

家一つ売れたらお金がまわる下請け業種がたくさんあるからな
家と車の販売に力を入れるのを国はやめられない


13: ななし 2018/03/19(月) 18:28:15.25 ID:msW9E5Ug

とにかく稼がないとどっちも辛い。


15: ななし 2018/03/19(月) 18:44:01.68 ID:2QKyIRnM

家よりテントだし
青いビニールで十分だし
家は雨漏りしたり虫くったり町会参加したり固定資産はらうし利息がバカ高いし
アパートだなねらい目は
アパートバブルはじけたら安く足元みたるw
待つこと楽しテント生活w


17: ななし 2018/03/19(月) 19:00:02.97 ID:4o0LZOwe

4,000万円の物件だと正社員・平均年収、共働きの子供2人までで生活切り詰めなんとかなるか
頭金1000くらい欲しい
昔は年功序列で給料上がるの前提だったからよく考えずにローン組む奴が続発した


19: ななし 2018/03/19(月) 19:09:39.51 ID:/69MXBsC

高齢になってから大病していざ生活保護受けようとなったら家持ってたら受けられない
家持ってたがために生活保護却下されて餓死した人知ってるぞ


54: ななし 2018/03/19(月) 21:57:18.31 ID:TXR7Jr1s

>>19
なんで生活保護うける前提なんだ?
おれは受けないぞ


21: ななし 2018/03/19(月) 19:34:50.48 ID:kNjTJGPS

景気が悪いからこそ施策が必要なんだろ。
まあ景気の悪い時に借りられないとか言う奴はそもそも借りちゃダメなんだけどな。


22: ななし 2018/03/19(月) 19:42:10.22 ID:3nqHcNnv

ジジイになってから更新してもらえなくなったらどうするの?


24: ななし 2018/03/19(月) 19:49:23.13 ID:0vY5kp0/

>>22
20年後は空室だらけで、「更新してください、お願いします」と大家から言われるだろ


58: ななし 2018/03/19(月) 22:46:42.96 ID:0irfEjxZ

>>24
それ20年前から言われれてたけど高止まりしてるね

地方は知らないけど


77: ななし 2018/03/20(火) 21:07:55.36 ID:iV913g5n

>>24
20年後は今現在築20年のアパートは築40年になる。
木造や軽量鉄骨の住宅なんてそんなに寿命長くないよ。
今後安価な新築がかなり抑制されていくから、今のままと思わないほうがいい。


81: ななし 2018/03/21(水) 00:39:04.81 ID:zOifsscN

>>77
今の木造の家は築40年でもそんなに痛まないよ


136: ななし 2018/03/26(月) 19:15:55.55 ID:R8OGdze8

>>81
痛む痛まない では無く、築40年では市場価値が無いでしょ
自宅ならリフォームも有りだけど、賃貸物件なら建て替え


134: ななし 2018/03/26(月) 16:09:59.94 ID:PONvrJww

>>24
友人の親は地方でガラガラのマンションも高齢で独り暮らしってのが理由で全然引っ越せないってよ
今のマンションが取り壊されるので超困ってるらしい


26: ななし 2018/03/19(月) 19:57:48.96 ID:O+Kg0yyw

空き家問題のせいだろ
あのせいで不動産所持自体が警戒される状態になった


27: ななし 2018/03/19(月) 20:03:15.92 ID:f7jSP5GD

大前は賃貸住み?


84: ななし 2018/03/21(水) 14:23:12.40 ID:mEAa95B9

>>27
社宅として借りて経費で落としてる


28: ななし 2018/03/19(月) 20:06:38.89 ID:lK/QICdj

マンションの管理組合に出たりとか、戸建ての庭手入れのめんどくさを考えると、
マンションを賃貸するのが一番。


29: ななし 2018/03/19(月) 20:07:02.38 ID:WKeTSMBk

固定資産税も高過ぎだわ
日本人限定で0,1%とかにすればいいのに


59: ななし 2018/03/19(月) 22:48:40.44 ID:0irfEjxZ

>>29
固定資産税ってなんなんやろな
日本の家は資産ではないのに資産と偽って課税してくるのはおかしい


60: ななし 2018/03/19(月) 22:59:34.05 ID:hXPSUYw2

>>59
営利目的の貸家や民泊なら固定資産税も判るけど、住むだけなのに税金とかオカシイ。


30: ななし 2018/03/19(月) 20:08:36.98 ID:v7Wt4nDV

逆神大前に賃貸と云われてしまっては一戸建てを買わざるを得ない。


68: ななし 2018/03/20(火) 00:50:55.33 ID:taWxkvvG

>>30
じゃあ、パパ一戸建てローンを組んじゃうぞ


32: ななし 2018/03/19(月) 20:28:34.63 ID:7rksQNCn

タワーマンション35年ローンとか勇者杉
だと思っていたわ


34: ななし 2018/03/19(月) 20:31:32.32 ID:eRtpxf8j

年寄り相手のテレビ通販みたいになってるな。胡散臭いわ


36: ななし 2018/03/19(月) 20:47:07.91 ID:sqBucMsg

コイツがこっちサイドに立つと不安でしょうがない。
まいったなあ


40: ななし 2018/03/19(月) 20:57:58.68 ID:vuiPeE7a

>>36
ホンとソレw

いま賃貸マンションだがオーナーが補修等メンテ全部決めてやってくれるから楽。
小さいところはともかく大きいところは管理組合で話し合うとか無理があるだろ


37: ななし 2018/03/19(月) 20:49:33.95 ID:THrMPnmb

今年、中古マンション買ったよ
1年半~2年くらいで完済する予定

持ち家あると気分が違うよ


41: ななし 2018/03/19(月) 20:59:00.72 ID:GPHQ7YXp

>>37
まあ普通の人なら30代にもなればマンションの2~3部屋は持ってる
5chは買えない人の僻みが酷いけどな


53: ななし 2018/03/19(月) 21:47:39.12 ID:BODx7w2/

>>41
港区に一戸しかもってねーよ。
あとは自宅マンションだわw


78: ななし 2018/03/20(火) 21:10:00.87 ID:iV913g5n

>>41
俺も賃貸用マンションは一戸だけだわ。
毎月10万円入ってくるから全部貯金だな。


38: ななし 2018/03/19(月) 20:53:23.43 ID:7wu6gVbx

どっちもどっち


39: ななし 2018/03/19(月) 20:54:20.82 ID:UgqOaR9e

転勤があるので賃貸一択
どうにもならん


42: ななし 2018/03/19(月) 21:03:21.13 ID:IWbELVCg

二昔前までは、田舎以外の不動産は、価値が上がるのが大前提だったので、
相続する子供がいる人はもちろん、いない人でも、不動産は無理してでも、
できるだけ早めに買った方がいいというのが、経済的合理性があった


今は、かなりの一等地の物件以外、資産価値の維持または向上が期待できないので、
賃貸か持ち家かのい選択は、単にライフスタイル上の好み・気分の選択でしかない

永遠の神学論争とか言われてるけど、うどんとそばと、どっちが食べたいかを、
延々とバトルしても、全くの不毛である


43: ななし 2018/03/19(月) 21:04:48.12 ID:yLi/2wbb

賃貸の方が良いに決まってるでしょ。
俺が儲かるから。


55: ななし 2018/03/19(月) 22:23:01.39 ID:EfTOYsIM

>>43
賃貸か持ち家かは 実は選択肢がなくて
地方では持ち家の一択だけ
賃貸なんてないから

さらに重要なのは 住居費よりも子供の教育費てこと


44: ななし 2018/03/19(月) 21:09:12.40 ID:q5oiFpfr

マンションの買い替え繰り返して、いつの間にか5千万程度の貯蓄ができてる
自分のような人も結構、いると思う。


45: ななし 2018/03/19(月) 21:12:57.77 ID:t0zPBWE2

年食ったら、化してくれるところなくなるぜ


52: ななし 2018/03/19(月) 21:45:28.68 ID:lbubFGMm

>>45
問題はそれだな。大家の都合でいつ追い出されるか判らないし。


46: ななし 2018/03/19(月) 21:13:30.25 ID:fkI/yQjQ

コイツがこんなこと言うと、思わずマンソンを買ってしまいそうだなw


47: ななし 2018/03/19(月) 21:19:48.78 ID:+QiU9xhU

安い賃貸は移民が来るのでトラブル激増するだろうよ
騒音・強盗・レイプ・麻薬密売とかな
自民党に投票したんだから自己責任な


51: ななし 2018/03/19(月) 21:42:23.61 ID:5EYzDYNY

まあ人口8千万人ぐらいになるわけだから、
日本が健全な資本主義国家なら不動産価格なんて現状でもどんどん下がってなきゃおかしいわな。


61: 名無しさん 2018/03/19(月) 23:24:57.13 ID:pWXa04lz

>>51
健全じゃないでしょw
でも、増税後はその反動が大きいと思う(結構下がる)


80: ななし 2018/03/20(火) 21:39:06.40 ID:vcMDqFCA

>>51
インフレになったら建築費用上がる
人手不足になったら人件費上がる
都市に人工集中したら土地価格上がる
都市計画で住宅用地縮小すれば価格は下がらない
人口減少がどこまで張り合えるかね?


65: ななし 2018/03/19(月) 23:57:00.92 ID:NLjOhZNf

家の価格が暴落するという人が多いが
一人暮らし世帯が増えて意外に住宅価格は底堅い可能性もある


67: ななし 2018/03/20(火) 00:42:36.50 ID:Zg63YuSc

これは東京近郊でかつ持ち家を買うという極めて限定的なケースの話で、参考にならないな


70: ななし 2018/03/20(火) 06:38:57.49 ID:+Dp1yBqH

公務員とか専門職で安定してるなら
買えば良いと思うけど
会社員とかじゃ何があるか分からないで
賃貸の方がマシなんじゃないの


71: ななし 2018/03/20(火) 07:25:07.88 ID:TisiQ5Ea

2000年ぐらいの中古戸建物件を軽くリフォームして住むのが一番コスパいいわ
ほとんど上物代がかからんし、耐震、エコ仕様になってるからね
ほとんど土地代って考えりゃ資産価値の下落幅も少ないし固定資産税も安い


72: ななし 2018/03/20(火) 08:30:44.78 ID:86R6Bpsz

マンションで価値が下がらないのはあるのは下のパターンくらい。

①都心の主要駅まで30分以内で徒歩駅3分いない。
②主要駅まで30分以上かかる場合は、5分以内間隔で始発列車がある。


75: ななし 2018/03/20(火) 18:32:16.01 ID:ryKTruhF

東京通勤圏に実家あって独身の場合は買わないほうがいい。


87: ななし 2018/03/22(木) 01:57:43.24 ID:jsZjlFwo

社宅あれば社宅がいいよね


88: ななし 2018/03/22(木) 08:23:05.13 ID:dxUz7Qhb

定年後に中古買うか実家帰るかだな
現役中に買うのはリスクが高すぎる
五輪後に消費増税とダブルパンチで不況が来る可能性高いのにリストラされたら詰む


89: ななし 2018/03/22(木) 08:40:28.62 ID:qJUOerZj

都内通勤を実家からで33歳まで金貯めて、3500万の新築マンションを頭金2000万で買ったわ。
返済も安いしな。


90: ななし 2018/03/22(木) 09:04:36.37 ID:oJjqQQLZ

>>89
安すぎだろ


92: ななし 2018/03/22(木) 09:13:25.78 ID:bcxdKrFb

>>89
今時、頭金を入れるって情弱すぎだろ
それとも減税をうけられないほどの低収入なの?


97: ななし 2018/03/22(木) 09:56:43.16 ID:UKq3OjCk

>>92
金利安くなるやん


100: ななし 2018/03/22(木) 10:17:03.08 ID:E6OKEd9h

>>89
先行き不透明な時代だと、頭金を大きくするのは考え方としては悪く無い。
頭金が少なすぎると何かあった時のリスクがデカくなる。

実際、住宅ローン関連の自己破産は決して少なく無い。


103: ななし 2018/03/22(木) 10:22:55.47 ID:Fte/Tait

>>100
現在税制におけるの自己使用の住居系不動産購入のセオリーは全額長期ローンだよ。
頭金2000万円有っても敢えてローンを組んで住宅減税を受ける。
リスク取らないなら10年後に減税が無くなったら頭金として持っていた2000万円を繰り上げ返済する。
リスク取るなら頭金の2000万円は当初から投資資金として運用する。


91: ななし 2018/03/22(木) 09:06:01.76 ID:+AD3yDQo

今まで賃貸派だったんだが、大前研一に同意された瞬間に不安になってきた


94: ななし 2018/03/22(木) 09:39:27.48 ID:We0iKIAM

アパート2棟所有しているが、60歳以上の人には貸さないように
不動産屋に指示している。
部屋で何かあったら貸せなくなるから。
こちらも慈善事業ではありませんから。
一生貸家で という人は最後どう思ってるんだろうね。
人の迷惑を考えないのかね。


95: ななし 2018/03/22(木) 09:53:52.47 ID:/o9YiSRT

問題は老後だな。保証人付けないと老人には貸してくれない。


96: ななし 2018/03/22(木) 09:55:07.40 ID:8fLUHuJX

東京郊外の不動産屋の俺から言わせると
空き家が増えすぎていて今後のこと考えると間違いなく都心や各県の主要な都市以外は暴落は間違いない。
移民が増えたら別だろうが、移民が増えると持ち家の場合は引っ越しがしづらく別の問題が生まれる。


98: ななし 2018/03/22(木) 10:03:37.28 ID:C4KdivNB

年金と生活保護の人はお断りが普通
それが全て
実家がない人間はさっさと買っとけ


104: ななし 2018/03/22(木) 10:28:57.32 ID:KDSmevyw

結婚もしてないお前らがマイホームを買うか買わないかの土俵に上がってくるなよw


106: ななし 2018/03/22(木) 10:51:47.71 ID:pvG2YOwl

コイツが言うと全てが嘘に聴こえるが、
さりとて持ち家の選択肢が取れないと言うのも然り


107: ななし 2018/03/22(木) 10:54:40.73 ID:a+0QX5SP

大前が言うということは・・・持ち家かぁ

田舎と都市部は状況違うしなぁ
でも、田舎でも、駅周囲への一極集中になりそうだしなぁ
マンション分譲を買うかな タイミング難しいなぁ


108: ななし 2018/03/22(木) 10:56:11.54 ID:CDnOTLdO

持ち家か賃貸かの論争は
何回議論しても、最終的に社宅が
攻守とも最強という結論で終わる


109: ななし 2018/03/22(木) 10:57:23.76 ID:nxM9wpt/

買ったら会社から家賃補助もらえないしな


113: ななし 2018/03/22(木) 11:12:26.81 ID:sr2ECFhs

日本の人口は減るんだから、住宅地の価格は下がるだろ。
特に、60歳以上の老人は大きな家に住んでるから、今後20年で全て売りに出る。
一方、ソレを買う側の人間は4分の1もいない。

世界的には人口は増えてるから農地の価格は上がる
そういうことだ


118: ななし 2018/03/22(木) 11:30:08.51 ID:YyIljsIL

マンション買った兄弟知人の話聞くと
管理費修繕積立金固定資産税はもちろん管理組合に町内会と
脱糞しそうな面倒っちいイベントがてんこ盛りでなー

独身の面倒臭がりは大家さんが何でもやってくれて
近所付き合いほぼ0でOKの賃貸のが住みやすいんだよな
ただまいつでも一戸建て買える程度のキャッシュは手元にあるけどさ


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